两会期间，城市新市民的租住需求又成为代表和委员们热议的重点，政府工作报告也提到,要坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性租赁住房建设。近日，清华大学建筑学院住宅与社区研究所联合贝壳研究院发布《新市民租赁需求洞察报告系列之一线城市新市民租赁需求调查》 （以下简称《报告》），从租客画像、居住偏好等角度洞察一线城市新市民的租住生态。
《报告》发现，一线城市租赁需求保持旺盛，家庭型租赁需求凸显。一线城市对人才仍保持较强的吸引力，租客群体中本科以上比例的人群更高，由于新市民购房计划延迟，一线城市租客停留在租赁市场的时间拉长，已婚租客占比较多。租金价格、居住面积、建筑及装修品质以及通勤便捷性是影响租客换房的四大因素，其中对已婚有孩租客来说，租金和居住条件比通勤便利性更重要。已婚租客以整租为主，对居住稳定性的诉求有较大提升。调研数据显示，整租的家庭型租客在当前房屋居住时长已达2.25年。此外，调研数据还显示，一线城市租客群体租赁面积更集约，比其他城市小5平米左右，合租比例相对较高，从通勤来看，一线城市租客通勤时间较长，租客在45分钟以上的比例高于其他城市16个百分点。
租客画像：一线城市已婚租客比例高出其他城市4个百分点，高学历租客比例更高
一线城市租赁群体中非本地户籍人群高出其他城市15个百分点。调研数据显示，一线城市租赁群体中非本地户籍人群高出其他城市15.1个百分点，外来人口更多，租赁需求更加旺盛。在调研客群中，深圳租客中新落本地户籍更多，占比达到24.2%，其次为广州、北京、上海；上海租客中非本地户籍更多，占比达到86.0%，其次为北京、深圳、广州。
一线城市已婚租客较多，比其他城市高出4个百分点，其中北京已婚租客最多，达到近3成。由于房价较高，购房、换房成本相比其他城市较高，除了无房的租客外，还存在部分有房但是由于各种原因在租房的群体，如：照顾小孩或老人需要更大的空间、方便孩子上学等，租赁可以更好的满足居住需求。在调研客群中，一线城市中已婚租客比其他城市高出4%，其中北京“已婚租客”更多，有近3成的租客是已婚状态，其次是广州、深圳。而上海“未婚单身”租客更多，上海有近6成的租客是未婚单身状态。
一线城市中本科以上学历租客占比较高，超过其他城市近15个百分点，其中北京租客“学历最高”。在租客受教育程度上，一线城市租赁群体中大学本科及以上学历的租客占比达到62.3%，高出其他城市14.8个百分点。调研客群中，北京租客“学历更高”，其中大学本科学历租客超过5成，上海和深圳超过4成，广州超过3成。北京硕士及以上学历租客占比在一线城市中最高，为24.1%，上海为14.2%，深圳为12.4%，广州为5.9%。
已婚有孩租客整租比例超过7成，租金和居住条件比通勤便利性更重要
随着家庭生命周期的变化，租客家庭年收入、租金支出、整租比例都在提升，整租比例提升至75.3%。从未婚单身、未婚有情侣、已婚无孩、到已婚有孩，租赁群体家庭整租比例分别提升了13.8、18.7、11个百分点，但是在租金支出上已婚有孩家庭却不太一样，租住的已婚有孩家庭平均年收入19万，租金支出2863元/月，整租比例75.3%，由于居住需求的变化，已婚有孩家庭整租比例在提升，不过其在租金支出上的意愿减弱。
各项因素中，租金价格仍是影响大部分租客换房的主要原因，已婚租客换房时还会重点考虑居住面积因素，在一定成本约束下，已婚家庭更看重居住环境。调研数据显示，影响不同生命周期租客换房的前四大原因为：租金价格、居住面积、建筑及装修品质以及通勤便捷性，其中四项因素对于未婚单身群体、未婚有情侣租客影响基本一致，租金价格均为首要考虑的因素，占比超过20%，已婚无孩、已婚有孩家庭对于其他居住环境的考量均超过30%。对于已婚无孩家庭，居住面积、通勤便捷性成为换房着重考虑的因素，租客会考虑两个人的通勤情况而换房，已婚有孩家庭由于需要养育支出，租金价格、居住面积成为重要因素，同时通勤便利性成为四项因素中重要性最低的因素为8%。
未婚租客多处于独居状态，人际关系、生活隐私对其换房的影响相对较大，已婚家庭换房则对小区环境、以及公园绿地等休闲配套、教育资源配套更为关注。由于租客以外来人口为主，未婚单身租客多为离开原生家庭，独自一人在城市居住生活，90后、00后对社交需求较为旺盛，也更为注重隐私空间，因此人际关系、生活隐私对其换房影响较大。已婚家庭考虑到小孩、老人的需求，更加注重育儿相关因素，包括小区环境、公园绿地、教育资源等，其中已婚有孩家庭对小区环境、服务管理水平、公园绿地、教育资源的关注是几类人群中最高的。
已婚租客租住更为稳定，平均在当前房屋居住时长高出未婚租客半年左右。调研数据显示，租客整体租赁稳定性提高，从17年调研的8个月提高到此次的12.8个月，其中未婚群体在当前房屋居住的平均时长约为11个月（0.92年），而已婚无孩群体为16个月（1.33年），已婚有孩群体为20个月（1.67年），均明显高于未婚群体。随着家庭成员的增加、家庭结构的改变，工作和生活更稳定时，相应的也需要更稳定的居所。其中在整租的家庭型租客中，平均在当前房屋居住时长已达到27个月，即2.25年。
一线城市租赁群体租赁面积更集约，广州、深圳整租比例相对较高
一线城市发展更加集约紧凑，各租住类型的租客平均租住面积比其他城市低5平米左右。不同的租赁形式上，一线城市整租、按间合租、按床位合租的人均租赁面积，普遍低于其他城市5平米左右。主要是由于一线城市土地或房屋坪效更高，住宅面积偏小之外，还由于套均租金较高，更多的租客会选择合租的方式，调研显示一线城市合租比例达到58%，比其他城市高出6个百分点。
北京、上海合租比例较高超过50%，广州、深圳合租比例较低。调研数据显示，北京、上海的合租比例超过50%，主要源于各城市租赁房源供应结构的不同，广州、深圳有较多的城中村房源供应，这些城中村房源中很多是针对外来人口的租赁需求进行建设的，多是小面积单间，租金也相对便宜，因而合租比例相对较低，整租比例相对较高。
一线城市租客通勤在45分钟以上的比例高于其他城市16个百分点
一线城市租客通勤时间更长，租客通勤时间在45分钟以上的占比25%以上。一线城市租赁群体通勤时间在半小时内的占57.8%，而其他城市租房人群通勤时间在半小时内占77.0%，且通勤在15分钟之内的占比41.1%。为了降低租金负担，部分一线城市租房人群通勤时间会更长，通勤时间在45分钟以上的租客人群明显高于其他城市16.1个百分点。
广州、深圳租客通勤时间较短，半小时内的占比超过70%。对比四个一线城市，广州、深圳租赁群体通勤时间更短，半小时内的分别占78.6%、74.8%，北京、上海仅为50.4%、52.6%。此外，北京和上海还有不少租赁群体通勤时间在45分钟以上，北京较为突出。
《报告》认为，一线城市租赁需求旺盛，仍需持续增加保障性租赁住房的供给。针对一线城市租赁群体的特点，在增加小户型单间的同时，也需要综合考虑家庭型租客的租赁需求。同时结合城市特色发展保障性租赁住房和租赁市场，可提供更为多元化的租赁住房，在交通便捷或产业聚集区域，重点增加保障性租赁住房的供给，持续改善租客的职住关系。
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