美国工业市场正在经历前所未有的需求。公司正在增加仓库和配送空间，以保护库存、使供应链多样化并处理不断增长的在线零售销售。因此，我们看到了历史最低的空置率、创纪录的租金增长和强劲的租赁活动，所有这些都推动了全国的重大发展。
这些趋势是否可持续？尽管需求的长期驱动力持续存在，但经济前景、劳动力市场和供应链的不确定性影响了租户情绪和决策。为了衡量未来的需求，世邦魏理仕对全美 100 家主要工业企业的未来计划进行了调查。关键要点：租户仍在扩大他们的房地产足迹，特别是在东南部、西南和中西部，但由于供应链中断、劳动力短缺和高昂的入住成本，他们面临着挑战。
该调查还探讨了其他紧迫的话题，例如广受欢迎的建筑功能、ESG 计划等。
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接受调查的占用者类型
代表的不同行业
– 一百家工业企业参与了调查，其中大多数在供应链内分销和/或制造。
– 近 87% 的受访者是 3PL、一般零售和批发、建筑材料和建筑、食品和饮料以及制造公司。– 在 3PL 细分市场中，电子、服装和健康与美容属于代表行业。
扩张计划
租户是否计划扩大其物流足迹？
– 64% 的受访者计划扩大他们的美国物流足迹。– 47% 的人计划扩大 10% 以上。– 29% 的人计划保持不变，而 7% 的人预计会缩小规模。
按行业划分的扩张计划
内住户百分比他们正在扩张的行业、未来三年±10%– 81% 的 3PL 计划在未来三年内扩大其业务范围，而 75%的食品和饮料以及建筑材料和建筑公司也将这样做。
– 大多数制造商计划不改变他们的足迹，只有 25% 的制造商希望扩大
如何实现扩张目标
图 4：如果需要更多空间，贵公司计划如何实现扩张目标？
目标区域
– 超过三分之一的受访者计划在未来 12 到 24 个月内在东南部扩张，因为该地区有几个大型物流中心，服务于不断增长的人口中心、大量负担得起的劳动力和海港连接。该地区还受益于对制造商有利的商业环境。
– 亚特兰大、纳什维尔、奥兰多、查尔斯顿和夏洛特等不断增长的工业市场正在吸引需要更多仓库或制造的租户– 其他扩张排名靠前的地区包括西南和中西部，雷诺、凤凰城和明尼阿波利斯等市场已成为最佳市场由于其强大的人口结构和基础设施支持工业需求，因此为占用者提供了地点
选址策略
建筑物选择的首要决定因素– 近四分之三 (74%) 的受访者将占用成本（租金）列为在市场中选择建筑物时的首要因素，其次是租赁选择 (50%)、交通(47%) 和建筑设计 (45%)。
– 选址期间考虑的其他因素（但权重较小）包括当地基础设施的质量、开发商或业主的声誉以及可持续性评级。
位置和建筑偏好
对居住者至关重要的建筑特征
– 新仓库的前五位建筑特征是净高度、码头门数量、电源、柱间距和扩展能力。
– 主要分销商和电子商务租户需要功能强大的物业来处理大批量，并需要包含这些功能的现代建筑。这是推动美国正在进行的创纪录的 6.62 亿平方英尺新开发项目的主要因素。
– 美国仓库建筑的平均年龄为 43 年，其中 28% 超过 50 年。
* 鉴于电子商务和零售商全渠道产品的持续增长，这些市场中接近过时的仓库将提供重建机会，特别是在填充支持最后一英里交付的位置。
– 鉴于制造商和仓库运营商大量使用电力，电源也是首要考虑因素；这将继续推动选址
供应链挑战
– 61% 的受访者表示劳动力供应是其业务增长的主要障碍，而58% 的受访者最担心租金上涨。
– 48% 的受访者指出运输成本上升带来的挑战。– 占用成本仅占物流总支出的 3% 至 6%，而运输成本约占总支出的一半或高达 70%。然而，租金正在迅速上涨，因此占用者显然– 此问题中代表的主要行业包括 3PL、电子与电器、建筑材料与建筑以及食品与饮料。
供应链策略
–78% 的回应指出改善工资和条件，49% 指出改善– 租户正在改善工人的工作条件并希望提高自动化程度，这意味着他们期待更精益的运营和更熟练的劳动力。
– 对受访者而言，不太重要的策略包括健康计划或宣传公司的可持续发展证书。
环境、社会及管治注意事项
实现净零碳目标
– 租户计划通过其房地产足迹实现其净零碳目标的主要方式包括改用 LED 照明、在现场使用替代能源和使用电动材料处理设备。
– 较少的回应指向为送货车队或收集雨水的充电点
可持续性
租户愿意支付多少租金溢价、他们目前的设施是否转向绿色能源？
– 几乎四分之三的租户愿意支付更高的租金来转向绿色能源。如果与未来运营成本的节省相匹配，大多数人会支付更多费用。– 尽管如此，超过四分之一的人表示他们不会为转向绿色而支付额外费用。
