本月观点
l 11月份供地量大幅上扬，为了减少对房企的资金压力，“少量多批”成了今年集中供地的节奏特点。成都、福州、广州、合肥、济南、青岛、厦门、上海、天津、长沙推出第四批地块；南京、苏州、武汉则推出了第五批地块，但各城市推地较前几批次规模上有较大幅度的下滑。
(资料图片仅供参考)
l 本月出现溢价率小幅反弹主要是源于部分城市推出优质地块，引起房企竞价，但大部分城市依旧呈现贴底价拿地的态势。
l 本月重点65城流拍率为15.28%，较上月基本微幅下滑，总体低于去年第四季度水平。很多原先可以依靠地方平台托底的，经济水平和发展程度较弱的城市出现了流拍地块增多的现象，今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态。
杭州“认房不认贷”后，8幅四批次地块均被民企所夺得。相比其他城市杭州这一类活力较强的新一线城市，楼市较具韧性。
01、全国土地市场本月情况
供求走势——第四批集中供地开闸
11月全国重点监测65城土地市场供应规模又呈大幅上涨，共推出各类地块1804幅，环比上扬1.2倍，同比下滑13%；成交共778幅，环比、同比分别下滑17%和14%，成交规划建面6201万平米，环比、同比分别下滑幅度18%、21%。
从宅地市场看，同样出现供地量大幅上扬的情况，11月公示宅地地块670幅，环比上扬1.5倍，但同比仍然下滑3成；从成交方面看，11月重点65城成交涉宅地块255幅，环比、同比分别下滑12%和31%，成交规划建面为2260.19万平米，环比、同比分别下滑22%、39%。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，截止11月底，除了重庆外，其余试点22城均已完成第三批次集中土拍，北京、杭州、南京等城市则进入了第四批土拍，更有南京、苏州、武汉等城市推出第五批集中供地。为了减少对房企的资金压力，“少量多批”成了今年集中供地的节奏特点，11月份供地量大幅上扬也与此有密切关联。
价格及溢价率——本月溢价较上月小幅反弹
11月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价为2982元/平米，较上个月下滑16%，同比下滑21%。去年以来，全国土地市场楼面地价持续呈现波动走势，但仅在去年5月出现过高于5000元/平米的价格。而涉宅地块成交楼面地价为6620元/平米，环比、同比分别下滑15%和1%。
从溢价看，去年至今呈现明显的走低趋势，11月，全国监测65城土地平均成交溢价率仅2.55%，涉宅地块的溢价率也仅为1.94%，较上月略有反弹。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，2022年以来，参与集中供地的22城成交的地块中，有90%的地块都采用了“限地价”的方式，折算成溢价率普遍要求在15%以下，甚至还有2成左右的地块，溢价要求在10%以内，这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时，今年房企资金需要用于保交楼，因此在拿地支出上比较谨慎。本月出现溢价率小幅反弹主要是源于部分城市推出优质地块，引起房企竞价，但大部分城市依旧呈现国企、地方平台托底拿地的状态。
城市土地出让金成交排行——上榜城市土地市场上投金超百亿
从11月全国城市各类土地出让金榜单看，无锡、常州、淮安、西安等12城在土地市场上投金超百亿。其中，无锡则是已完成了第五批次集中土拍，实现全年无流拍。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，近期楼市利好政策频出。“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”等新政的出台，政策托底信号明确，房企融资市场支持节奏明显加快，能大幅提振房企拿地信心。
宅地流拍率走势——今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态
11月，全国重点65城宅地流拍46幅，流拍率为15.28%，较上月基本微幅下滑，总体低于去年第四季度水平。从11月流拍土地的所在城市看，涉及厦门、哈尔滨、秦皇岛、海口、南宁等18个城市，但总体上各地流拍地块数量较少，但秦皇岛、南通、石家庄三地流拍地块均达7幅，流拍率也分别高达64%、37%和26%。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，在中央9月提出“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”后，之前不进行实质开发，通过拍卖这种“左手倒右手“的行为注水地方财政的操作被管控，导致很多原先可以依靠地方平台托底的，经济水平和发展程度较弱的城市出现了流拍地块增多的现象，今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态。
02、集中供地情况
本月集中供地数据一览
11月，集中供地22城中有14城推出地块，其中，重庆推出第三批地块；成都、福州、广州、合肥、济南、青岛、厦门、上海、天津、长沙推出第四批地块；南京、苏州、武汉则推出了第五批地块。本月地块总量220幅，但各城市推地较前几批次规模上有较大幅度的下滑。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，从去年的三批次演变为今年的四批次、五批次，甚至六批次，且第四批后总体供应规模下降，作为前期几批次的一个补充，一是由于企业年底多将精力放在冲销售业绩上，另一方面，市场信心依旧不足，政府通过少量多批推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低了短期内的资金压力。
从本月的成交情况看，长沙、郑州完成了三批次的集中出让，而北京、杭州、南京、深圳、武汉完成了四批次的集中出让，无锡则以五批次供地作为全年收官。试点22城合计成交地块87幅，870.66万平米，89%地块底价成交，但溢价超过10%的地块有10幅，分别位于杭州、深圳、北京。
其中，北京三宗位于朝阳区的地块受到房企的竞相争夺，均触达最高限价，北京四批次地块数量不多，但热度超出预期，58安居客房产研究院分析师许之静认为，在当下房地产行情尚未转好的形势下，布局重点一二线城市依旧是房企不二的选择，另外，北京今年前三批次供地量较去年明显下滑，不少资金实力雄厚的央企尚未完成拿地任务，希望在第四批次中有所斩获。
而与北京情况不同的是深圳，此次推出7宗地块，1宗流拍，成交的6幅地块中有3宗为纯保障房地块，而三宗的拍地规则也表现为取消“竞自持”，改为竞可售安居房面积。安居房无须过多考虑去化风险，盈利空间也有一定保障，因此受到房企的追捧，同时，深圳市此次推出的集中出让土地也体现了持续加大公共住房供给力度的特点。
从流拍情况看，本月深圳流拍1宗，郑州流拍4宗，郑州此次供地延续了今年第二批冷清的局面，无一宗地块溢价成交，全部由郑州当地房企和平台公司以底价摘得。郑州三批次供地流拍率达17%，而前两批次郑州集中供地均为零溢价。
拿地企业分析
11月参与集中土拍的87幅地块拿地企业呈现了分化，大部分城市依旧呈现国企、地方平台托底的情况。值得注意的是，杭州“认房不认贷”后，8幅四批次地块均被民企所夺得。
58安居客房产研究院分析师许之静认为，尽管截止11月的今年新房成交量不及去年一半，但前不久“认房不认贷”的新政一出，11月的市场立马反弹，说明相比其他城市杭州楼市较具韧性。此次杭州8宗地块包含有钱江新城二期、钱江世纪城等核心板块优质地块，同时，此轮供地的竞拍规则也有所调整，取消溢价10%封顶后的“一次报价”方式，调整为溢价封顶后不高于12%，上限有效报价企业超过1家的，直接参与摇号。规则改变之后，资金实力强的企业优势就更为明显。
备注：联合拿地的，拿地企业中按央企、国企、地方平台依次归属分类；第四批供地企业占比截止11月底。
