2022年的零售行业可谓跌宕起伏；一不留神，商场里最爱去的小吃店、年卡没到期的健身房就突然闭店了。个别热门餐饮品牌的分店也没能挺住，小范围关店调整的不乏曾经那些网红店。但也有“新秀”品牌层出不穷，卷土重来的瑞幸咖啡、麻六记、网红湘菜费大厨，一起展现着餐饮行业的重生活力。本文将聚焦北京餐饮板块，站在零售地产分析的视角解读这个受冲击最大、但韧性最足的行业，是如何逆势增长的。
(资料图片仅供参考)
1、按经营模式来看，2022年第三季度退租的北京餐饮门店中，
加盟店退租占比72%，反映其商业模式的不稳定因素。
2、受多重因素影响，在三季度北京餐饮关店品类中，100平方米以下的
小面积关店品类集中在小吃、休闲简餐、非咖啡类饮品，占比超过所有品类的69%。
3、北京
连锁类休闲简餐店铺近几个季度以来的持续扩张趋势在2022年三季度延续，占餐饮新开店铺的三成以上，是租赁需求的主要来源。
4、2022年８月北京市餐饮收入实现由负转正，录得近100亿元，全面恢复至疫情前水平。
北京餐饮门店退租情景复盘仲量联行三季度数据显示，餐饮行业持续存在小部分餐饮店铺退租的情况。我们追踪的数据样本覆盖北京市超过30个重点项目，统计到退租面积总计五到十万平方米，其中餐饮行业退租占比不足两成。
按经营模式来看，这部分退租的餐饮门店中，加盟店*退租占比72%。从商业角度分析，加盟店的创业管理成本较低，由总部方提供完整的品牌、技术、产品和供应输出。但这类店铺的大比例退租也反映其商业模式中的不稳定因素：经营方的战略和选址多数为被动选择，对总部管理的依赖性较大，个体经营主动性低，导致面临市场下行风险时的应急能动性较差。加盟店模式存在着系统性风险，由于产品多为简单预制食品，市场竞争壁垒较低、淘汰率高，品牌总部的市场战略风险将传导至加盟店铺；疫情期间的区域性供应链受阻，也将影响加盟店铺的物料及食品原料储备。加盟费用较低的品牌多为个人投资，不涉及其它资本参与，现金流脆弱。在面临经营不善的情境下除补贴和商业贷款外无其它融资渠道，资金支撑不足，容易出现关店止损心态。*加盟店：品牌企业组织与加盟方双方签订加盟合约将其服务标章授权给加盟店，加盟总部则可因不同的加盟性质而向加盟方收取加盟金、保证金以及权利金等。
按租赁面积和品类来看，中小面积餐饮受到的冲击最大，100平方米以下关店数量占比近60%。三季度，小面积关店品类集中在小吃、休闲简餐、非咖啡类饮品，占比超过所有品类的69%。这类店铺规模小，单位租金高于大餐，所以坪效标准较高，对经营策略形成考验。由于小吃、饮品类产品客单价较低，线下经营转线上外卖后，营收和复购率不足以支撑高租金压力。另外，简餐可选品种多，替代效应强，多重因素影响从而加大运营压力导致闭店。
睿见观察小组观点目前餐饮加盟品牌市场份额较高，新品热品层出不穷，但迭代速度较快。零售地产业主的招商策略应更加关注此类店铺的经营稳定性、业态可持续性，积极评估品牌质量，以此灵活调整租约，力求规避退租店铺风险，达成项目稳健表现。
宏观数据显示北京市餐饮收入已进入复苏期
2022年是北京零售地产市场经历多重挑战的一年，二季度的疫情扰动使得全市社会零售品总额增速缓慢，购物中心客流量减少，新项目施工和进场装修受限，核心项目全年租金预计同比下滑0.7%，空置率小幅攀升。
2022上半年的北京市GDP数据显示，住宿和餐饮业同比回撤15.6%。市场环境开始改善出现在6月初，得益于北京市政策的持续发力，增强商业补贴，市场各方以此借力探索破局机会。
根据北京市统计局发布的数据来看，今年餐饮行业的下行时期发生在五一假期全市餐饮关闭堂食后，整体收入下跌54.9%。但作为居民最基本的需求，餐饮行业的复苏潜力在第6月就给市场打了一针强心剂，跌幅开始不断缩窄，８月即实现由负转正，全市收入录得近100亿元，已恢复至疫情前水平，拉动整体商品零售收入大幅回涨。如此，餐饮行业在今年二季度的遇冷可以看作是一场短期波动。
睿见观察小组观点2022年北京市餐饮行业虽经历短暂下行周期，但整体市场具备较强韧性。8月全市餐饮收入由负转正，进一步释放增长潜力，市场全面复苏。
后疫情时代，连锁类简餐成行业优质股
虽然整体零售消费市场仍处于疫情后的复苏阶段，但餐饮租赁面积仍然占三季度录得成交的40%以上，是市场中的主力需求，同时也是消费的主流板块。即使小面积加盟类商铺在三季度受冲击较大，但仍有一些餐饮细分类别逆势突围，为行业注入增长动能。
依据仲量联行统计结果，连锁类休闲简餐店铺近几季度扩张趋势在第三季度延续，占餐饮新开店铺的三成以上，是租赁需求的主要来源。例如二季度费大厨辣椒炒肉在朝阳大悦城开出北京首店后，热度居高不下，三季度继续布点华贸、通州万达广场、西单大悦城及华熙live Hi-Up。添好运也在凯德MALL太阳宫和北京APM开出新店，另有松鹤楼苏式汤面、亚参和敏华冰室等品牌在三季度新开店铺。上述品牌在第三季度新开店数量总计超过15家，且集中在100-200平方米的面积段，客单价均处于中等水平。
连锁类简餐通过各方面的成本控制
提升了其门店盈利能力：
这类餐饮店以100-200平方米的小面积为主，租金成本较低。通过中央厨房烹饪预制菜的方法，节省运营和食材成本。就盈利能力而言，此类品牌依靠简化菜单和提升出餐速度的方法，提高翻桌率，其坪效相比于其他正餐品类更高。自营连锁品牌在国内疫情多点频发
的背景下，仍能保持稳定运营。
大部分自营连锁品牌受益于总部对于旗下门店的统一管理，即使门店受疫情影响，得益于总部的支持，依旧能维持稳定的现金流，表现出较强的抗风险能力。另有一部分连锁类简餐品牌的扩张受到融资推动，品牌现金流充裕，即使疫情增加运营压力，也能实现稳健扩张。100-200平方米的连锁类简餐品牌效益日渐显现，为市场整体增加了新的消费触点，从而为项目吸引人流量。另一方面，三季度200平方米以上的成交占比呈下降趋势，进一步表现了倾斜的市场需求，也为业主转变招商策略提供了新的可能。
关键词：
数据显示
主要来源
成本较低
