2023年5月重点城市房产经纪行业景气指数
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较之4月份40个重点城市经纪行业景气度全面下行，本月有11个城市经纪业务景气度小幅上行，主要是由于楼市热度的小幅反弹和新房渠道指数的增长。4月有20个城市景气度达到2023年以来的最低值，5月这一数量减小到4个，但总体来看，景气度下行的城市仍是多数。
这一现象更多表现为行业大跌之后的小幅反弹，比如合肥和贵阳上月二手房热度下降约20%左右，本月小幅上涨2%。行业整体的复苏动力不足，尤其是本月一线城市中的上海行业景气度明显下行，这对于市场来说是一个较为消极的信号。后续6、7、8月是楼市传统的淡季，预计市场很难有明显的反弹，房产经纪行业经营将面临困难，行业景气度下行压力大。
行业背景：政策延续宽松基调，重点城市成交整体下滑
2023年5月，国内房地产政策延续宽松基调。中央层面，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告提出，要坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；要满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求等。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍4月份国民经济运行情况，也指出房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。
地方层面，政策仍然延续住房需求侧来支持，如发放购房补贴、优化限购限贷、提升公积金贷款额度等措置，旨在缓解购房压力，提振购房需求。总体来说，本月政策出台以三四线城市为主，部分热点城市继续微调，政策的频次和力度较前期有所减弱。
新房市场方面，本月40个重点城市合计成交环比下滑，其中一线北京、上海、深圳高位转跌，二线城市也是跌多涨少，虽然总体降幅收窄，但主要因为成都、武汉、佛山、宁波等少数核心城市成交环比持续增加。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平。5月全国房地产开发投资数据也表现出较为低迷的走势。二手房市场方面，一线城市二手房市场、成都、杭州、武汉、合肥、苏州等二手房成交占比较大的二线城市中，本月二手房成交量也同时出现下滑或持平的态势。
一、经纪公司：线上开工指数普遍下滑
5月，40个重点城市在线房产经纪门店数量较上月仍有小幅增长，但涨幅继续回落，行业受季节性影响的规模调整基本已经结束，经纪业务的开展已经逐步进入常态化。受“五一”假期影响，出游人数激增，对多个城市的楼市热度造成一定干扰，房产经纪人作业动力稍显不足，由此造成经纪人在线作业数量有所下滑。
40城中有36个城市线上经纪行业开工指数较上月有所下降，具体来看，常州降幅最大；贵阳、南宁、中山和呼和浩特房产经纪行业5月线上开工指数较前期上升，贵阳涨幅最大，主要是由于经纪人数量较4月增长超10%。
二、新房：热度稳中有降，开渠指数微升
40个重点城市新房找房热度经过3、4月份的大幅回落，跌至底部区间，5月份新房热度较上月保持平稳。40个城市中16个城市新房热度有所反弹，其中大连、石家庄、武汉等反弹力度最大，热度环比上涨约10%，主要由于城市供应放量叠加五一营销策略，比如武汉五月举办春季房交会，并于房交会期间推出了特定的购房补贴、优惠政策等，带动热度上涨。同时，也有17个城市热度继续下跌，其中跌幅最大的是三亚，跌幅超20%，随着夏季来临，天气转热，三亚房地产市场也进入淡季，热度下降明显。
上海、北京、成都、杭州、厦门等前期热点城市新房热度均回落，一方面是供应结构影响，另一方面是由于前期购买力集中释放后进入阶段性疲软期，杭州、成都等城市随着改善盘集中入市，客户需求分流，市场面临压力。
此外，基于58安居客研究院统计，5月份虽然三房关注度占比仍是最高但已经有下降的趋势。各梯队城市70平方米以下以及300平方米以上的新房产品热度占比均有所提升，这显示各梯队城市均面临市场主流需求后继乏力的状况。未来一段时间，市场上的将主要是刚需中的刚需和终极改善需求。
整体来看，新房市场逐渐进入冷静期，新房经纪业务的热度也将随之降温。
5月份，合肥、贵阳、太原等12城新房项目开渠指数有所上升，其中合肥上升值最高，经纪行业经营受益，这一方面是市场本身开渠指数不高，但新增供应量接近腰斩影响，致使指数上升，另一方面也是由于市场去化难度提升，使得新房销售对于渠道更加依赖。杭州、福州、中山等5个城市新房项目渠道开通比例下降。
整体来看，重点40城新房市场开渠指数上升的城市比例微升，新房经纪业务经营平稳，波动较小。但由于市场热度下降，成交难度提升，经纪业务实际回款难度随之提升，行业景气度也受到影响。
三、二手房：城市分化明显，挂牌时长拉长
5月份，40个重点城市二手房看房热度进一步分化，据58安居客研究院统计，40个城市中17个城市热度环比回升，19个城市热度下降。广州、深圳和南京热度反弹超过10%，三亚和海口热度下降超过10%，其他城市的热度涨跌幅度在10%以内。
常州、成都等城市主要是由于前期市场热度较高，现随着需求的逐步释放进入回落阶段，三亚、海口主要是季节性原因影响，二手房和新房热度双双出现下跌。广州、苏州、合肥、武汉等城市二手房热度短暂回升，一方面是由于前期热度下跌幅度较大，本月属于大跌之后的小幅反弹；另一方面或与新房市场环比供应减少，新房市场热度随着下降相关，部分客户的购房需求分流至二手房市场。
40个重点城市中，仅有武汉、广州、太原、贵阳、福州、中山六个城市在架时长缩短，31个城市二手房在架时长增加，其中上海增加最多。
结合二手房成交状况来看，这一状况并不是由于成交加速导致的，更多是由于城市二手房挂牌仍然处于新增，拉平了在架周期。另外，武汉、太原、贵阳、福州等城市的二手房挂牌价格也出现下滑，即使是部分核心学区房产也不例外。
5月份，40个重点城市整体在架时长增加，在连续三个月回落，之后再次增加，说明二手房交易成交周期延长，难度增加，市场再次进入胶着状态，购房者观望情绪逐步加剧。
目前，40个重点城市的二手房市场处于在架量增加、在架时长延长、挂牌均价下降的趋势，供需两端逐渐走向僵持，市场或将继续二次探底。后续若是供需结构没有改善，将不利于相关经纪业务的开展。
由于新房市场和二手房市场具有一定的联动性，当前部分城市出现“以旧换新”的现象，主要是新房和二手市场需求存在一定价格和产品上的差异，未来，若是城市的新房市场与二手房市场供需结构形成互补，或将有利于形成市场的良性循环，若是新房和二手房市场结构同质化严重，则对两个市场都是较大的压力，对于经纪业务整体将形成冲击。
四、典型城市分析
1. 一线城市：广深企稳，北上下行
四个一线城市本月经纪行业景气度走势出现分化，其中广州和深圳两个城市本月行业景气度有所恢复，北京和上海景气度呈下行趋势。
广州和深圳二城新房经纪行业务相关指标保持平稳，经纪行业景气度上行主要是由于二手房找房热度有所反弹，一方面是由于前两个月热度跌幅较大，另一方也与城市新房供应量环比下跌较大，客户热度分流至二手房有关。
但从成交情况来看，广州和深圳二手房成交环比都有下降、二城新房成交量环比也呈下滑趋势，消费者信心恢复不及预期，当前楼市的支撑主要来源于改善和豪宅需求，但这两个版块，尤其是豪宅版块相对于楼市而言，具有相对较高的独立性，虽受市场与经济宏观影响相对较小，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。总体来看，虽然经纪行业景气度较上月有回暖趋势，但短中期内行业仍然面临压力。
北京和上海二城经纪行业景气度相关指标多呈下降趋势。新房方面，尽管不少开发商借五一假期加大推盘和营销力度，但是市场热度仍在下降。二手房市场也开始有降温迹象，目前仍以置换“打新”为重要的消费，随着二手房交易节奏放缓，开始慢慢影响到新房的交易速度。因此，即便后续新房供应有所增加，市场的反弹高度也比较有限。
目前市场上的业主放盘积极性仍然较高，在架量保持高位，买方选择空间大，市场上的成交周期延长，市场成交相比去年同期虽有好转，但前期所积压的购房需求释放力度减弱，市场仍处于快速降温阶段，都说明目前市场观望情绪还是相对浓厚，入市意愿较弱。从当前市场情况来看，预计还是会呈现反复震荡的行情。6月份、7月份仍是传统的淡季，市场热度预计仍会下滑，短期内经纪行业景气度或将继续下行。
总体来看，虽然本月四个城市经纪行业景气指数出现不同走势，但市场底层逻辑基本一致，受宏观经济环境影响，需求侧预期不明，市场承压。一线城市无论是新房经纪业务，还是二手房经纪业务，短期内都面临较大压力，行业景气度短期内难以全面复苏。
2. 合肥：开渠指数上升带动新房经纪业务景气度
合肥本月房产经纪行业景气度提升主要表现为新房开渠指数的上升，此外也有二手房热度的小幅回弹。新房市场5月改善项目和高性价比项目集中入市，但总体供应量大幅跳水，需求端虽然成交也出现下滑，但整体处于阶段性供不应求的状态，并且由于新房价格略低于二手房价格，客户分流至新房，加之新房项目开渠指数的提升，利好新房经纪业务的开展。
二手房方面由于近几个月挂牌量大增，利好经纪司承接卖方业务，但是由于供应量大增，需求有限，市场已经进入买方市场，整体市场或将进入买卖僵持阶段。
3. 贵阳：景气度大跌后小幅回弹
5月份，贵阳涉及房产经纪行业景气度的各项指标均有所回升，门店数量和经纪人数量增加，新房热度和新房项目开渠指数小幅上涨，二手房热度也有所反弹。主要是由于4月各项指标大幅下跌，5月适度回弹，推动景气度较上月小幅上行。
从5月1日起，贵阳实施多项公积金惠民新政，包括无房职工家庭可以提取公积金支付购房首付款，提高双缴存职工家庭购买首套住房的最高公积金贷款额度，这一支持政策在一定程度上带动市场热度小幅回升，特别是新房价格环比出现上升。
但从成交端来看，楼市3月高额增长后快速下滑，5月市场成交情况与4月勉强持平。二手房挂牌量也处于高位，客户观望情绪浓郁，市场阶段性内处于横盘状态。对于房产经纪行业来讲，开展业务仍面临较大压力。
小结：
整体来看，市场在2-3月份的小高峰结束后回落，楼市复苏在4月份戛然而止，5月份销售稳中有降，已经说明前期积累的需求释放已经逐步接近尾声。目前来看，各类政策利好刺激效果相对有限，宏观经济复苏较为缓慢，加之后续市场进入传统淡季，预计整体市场仍将处于筑底阶段，城市分化还会继续，经纪行业也将承压。
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