报告摘要
(相关资料图)
企业紧抓客户，行业三大指标持续下行，区域城市表现分化
经纪企业：头部企业三季度业绩发布；经纪公司紧抓客户，升级中介服务，拓宽衍生业务。
全国经纪行业：11月，经纪公司、经纪门店、经纪人数量三大指标延续下行趋势，其中经纪人降幅扩大。区域和城市出现分化，华东区域、一线城市三大指标占比成提升趋势，行业呈现一定的区域集中性。
一线城市经纪行业：城市市场表现分化使经纪行业表现同样分化，深圳经纪公司数量增长2.6%。但四个城市从业人员流失仍较为严重。
01、房产经纪企业动态
资本市场
贝壳找房：高盛维持贝壳-W“买入”评级 目标价上调至59港元
高盛发布研究报告称，维持贝壳-W(02423)“买入”评级，目标价由55港元上调至59港元。该行预期，明年贝壳非通用会计准则下纯利将达54亿元人民币，核心房屋交易业务的纯利将超过2020年。
报告中称，公司第三季业绩表现强劲，反映公司强力的执行力和营运能力，推动季内市场份额及盈利能力稳健增长。
贝壳找房：富瑞：下调贝壳目标价至20美元 评级买入
富瑞发表报告指，贝壳(BEKE)今年第三季收入符合预期，盈利表现则优于预期，主要受惠于营运效率和成本控制。另外，贝壳第四季指引的收入中位较富瑞预期低，不过该行认为已于股价中反映，预期集团明年现房的总交易额将按年增长5%，新房则持平。富瑞下调贝壳美股股份目标价，由20.4美元微降至20美元，评级维持买入。
公司业绩
贝壳找房：第三季度总交易额下跌11.3%，净利润7.16亿元
11月30日，居住产业数字化服务平台贝壳（NYSE：BEKE；02423.HK）公布2022年第三季度未经审计财务业绩。
数据显示，贝壳今年第三季度总交易额7371亿元，同比下降11.3%；营业收入由2021年同期的181亿元下降2.8%至176亿元；第三季度经营利润为12亿元，去年同期为亏损23亿元；净利润7.16亿元，去年同期净亏损17.66亿元。
业务发展
我爱我家：全面升级服务承诺
我爱我家于11月20日全面推出服务“诚”诺体系。我爱我家新的服务“诚”诺主打“如实说”“提前做”“主动赔”九字服务真言，在以多维举措解决客户急难愁盼问题的同时，重视更深层、更人性化、更温暖的前置化、主动化服务，将全行业同质化硬条款升级至品牌独有的“暖服务”，从而推动房地产经纪行业服务品质进入新阶段。
贝壳找房：“贝壳研究院美好生活研究中心”成立
2022年11月27日，由新华网主办的主题为“创新赋能 共建美好”2022美好人居峰会在海南博鳌举办。会上，“贝壳研究院美好生活研究中心”正式成立。之后，该研究中心将从家装消费者、细分客群、行业趋势、生活方式、设计师赋能、流行趋势研究与发布6个方面进行研究，助力共建美好人居。
Q房网：中介门店一边卖肉一边卖房
近日，一则深圳Q房网中介门店内左侧卖房右侧卖肉的视频在网上传播，视频中，原本统一设置在门口的迎客桌台被撤掉，取而代之的是一条将店门分割为二的长长通道。通道一侧是开着红光灯泡的肉铺，另一侧是经纪人的办公桌。门店内卖肉的摊位前，顾客络绎不绝。“中介行业是弹性很大、伸缩自如的行业，同时也是市场化竞争非常激烈的行业”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉11月16日在接受记者电话采访时表示，因此大量从业人员或机构，已经做好了上行就进入市场、下行就变法求生的准备，所以出现门店从事房产交易之外、与生活密切相关业务的现象也很正常。
02、全国房产经纪行业发展情况分析
全国房产经纪行业表现
(1) 全国房产经纪公司数量变化
尽管房地产行业政策端持续向好，“三箭齐发”支持融资，为资本市场恢复了不少信心，但这一情绪暂未传递至市场端。11月继续有多地疫情反复，不少城市楼市陷入半停摆状态，市场成交量价均表现不佳。需求段受预期影响，表现始终羸弱，传导到经纪行业，致经纪公司数量再次下探，环比减少1.35%。
11月全国各个区域经纪公司数量持续减少。从变化特征来看，其他区域经纪公司数量随月份的增减变化更为明显，市场反映更加灵活。市场有复苏迹象的时候增长快，市场表现不好的时候退出的也快，也显示了这些区域机会型布局的特点，长期吸引力尚且不足。
华东区域经纪公司占比持续上升，华南区域、华北东北区域、中西部及其他区域占比均微减，总体布局整体趋势不变，呈现向经济较发达，房地产市场相对活跃的地区聚集的趋势。
11月，经纪公司城市分布延续过往趋势。一线城市、新一线城市经纪公司数量减少较少；二线和三四线城市经纪公司数量减少较多。从结构上看，一线城市、新一线城市经纪公司数量占比环比微增，二线城市和三四线城市经纪公司占比均微微下降，与经纪公司的区域分布格局相似，经济和房地产市场较好的城市更具韧性。
(2) 全国房产经纪门店数量变化
随着经纪公司的减少，进入11月，经纪门店数量环比也减少2%，显示整个行业仍然处于低迷的状态。
单体经纪公司包含的平均经纪门店数量仍然在减少趋势，表示经纪公司仍在关店，规模趋于小型化，业务仍处于收缩阶段，行业信心恢复仍需时间。
11月，各区域经纪门店数量普遍减少。从分布来看，华北东北、华南区域减少较少，华东区域、中西部区域和其他区域减少较多。从占比来看，华东区域经纪门店占比微增，华南区域、华北东北区域保持稳定，中西部及其他区域占比微降。
11月份，仍然是一线城市经纪门店数量减少最少，相对稳定。新一线、二线和三四线城市按城市等级递减，门店减少量依次递增。从经纪门店分布的城市结构来看，一线城市占比微增，二线城市占比保持稳定，新一线城市和三四线城市占比微跌。
(3) 全国房产经纪人数量变化
进入11月，经纪人仍在流失，数量环比减少3.5%。当月，经纪人流失比例高于经纪公司和经纪门店的减少，也表现为单店经纪人数量减少，说明目前行业仍在收缩。
11月，各区域经纪人数量持续减少。其中华东区域和其他部区域经纪人数量减少最多。华南区域经纪人减少趋势有所放缓。从区域结构分布来看，华南和中西部趋势占比微增，华北东北区域占比微降，华东区域和其他区域占比保持稳定。
11月，不同等级的城市房产经纪人均有所减少。新一线经纪人数量减少最少，一线和三四线城市经纪人数量减少较多。从占比来看，一线经纪人占比环比微降，新一线和二线城市占比微增，三四线经纪人占比保持稳定。
一线城市经纪行业表现
(1) 一线城市经纪公司数量变化
11月，四个一线城市市场表现分化，深圳成交反弹，广州受疫情影响市场表现低落，北京虽然也受到疫情影响，但由于部分板块的热度，整体表现尚可。上海热度有所回暖，整体较为平稳。影响到行业，深圳经纪公司数量环比增加约2.6%，广州环比减少约3.9%，上海经纪公司减少趋势放缓，北京经纪公司环比微增。
(2) 一线城市经纪门店数量变化
11月份，上海和广州的经纪门店数量环比均减少约2.8%，北京和深圳经纪门店数量环比微增约0.3%。对比深圳经纪公司环比增加2.6%，经纪门店仅增加0.3%，也说明了新增经纪公司的小型化趋势。
(3) 一线城市经纪人数量变化
11月，四个一线城市房产经纪人数量均有减少，其中上海经纪人环比减少约8%，广州减少约6.2%。北京和深圳经纪人数量减少也超过2.5%。在行业整体仍不明朗的形势下，从业人员仍在持续流失。
