01、2022市场底部徘徊房企面临生存挑战
2022年，作为国民经济支柱的房地产业，在防炒作、去产能、降杠杆等系列政策的影响下，叠加疫情防控和内外部其他因素的影响，房地产步入了底部区间，市场持续冰冻。
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一方面，市场信心低迷，商品房交易走低，企业经营运转困难；另一方面，资金回笼周期延长，保交楼任务压力加大；第三是房企的债务暴雷，引发连锁负面反应，加剧了观望的情绪。
这一年，房地产开发企业们，也迎来了严峻的生存挑战。
02、开发商业绩普遍缩水千亿房企腰斩
2022年，受整体市场持续低迷影响，房企的销售业绩普遍下滑。
1-12月，千亿房企减至20家，2021年千亿房企41家，2022年这一数据同比减少51.2%。而排名前三十的房企中，仅有四家开发商的业绩正增长，其余均出现不同程度下滑，最大跌幅甚至超70%。
同时，2022年1-12月 房企总销售top30的金额仅51775亿元，较之去年三十强的业绩下降38.3%。
单个房企来看，2022年销售金额top3企业为碧桂园、保利发展、万科，销售金额分别为4643亿、4408亿和4172亿。去年同期，这三家企业的销售金额碧桂园7588亿、保利发展50439亿、万科6203亿，2022年的业绩同比之下缩水幅度分别为38.81%、18.96%、32.74%。
另外，十强、百强房企的门槛也有明显的变化，具体而言就是2022较2021年出现明显的下调。1-12月销售金额方面，前十的房企进入门槛，从去年的2903亿缩减至1700亿。而五十强和百强房企的门槛，也均约去年同期的一半水平。
03、逆势大环境下仍有部分房企表现吸睛
2022年，受疫情因素影响，叠加此前对房地产的防炒作、降杠杆等系列动作，房企不仅面临去化难的问题，资金的短缺让交楼和债务清偿都倍感压力。洗牌，成为2022年房地产开发领域的一大现象；活下来，成为开发商们当前与未来的主要目标。
虽然挑战形势严峻，但也有不少房企仍能在逆市中勇毅前行，成为房地产市场一抹耀眼的光。龙湖、招商、保利、绿城、金地、建发、越秀、华发等优质头部房企，就是这样的榜样。
数据显示，2022年龙湖销售金额共计实现2033亿元，在销售排行榜中位居第九名。去年同期，龙湖的销售金额排在第十一位，逆境中还实现了名次的前进。
招商蛇口，2022年1-12月累计实现签约销售金额2926亿元，在销售排行榜中位居第七名，与去年同期比，排名前进一名。保利等房企的销售金额排名，也均较2021年有所前进。
04、房企买地支出减少民营企业拿地意愿骤降
受市场冷却影响，房企出手拿地也更谨慎，各月土地出让金同比均大幅下滑。
2022年前1-12月，拿地金额top20的房企，买地支出共7233亿，而2021年同期top20房企总拿地金额为13958亿，缩水幅度达48.2%。
2022年拿地金额居前二十的房企，除了少数几家的买地支出逆势增长，多数开发商的拿地金额呈现不同程度的下滑。其中，万科、中国金茂、龙湖集团、中国中铁、绿城中国等开发企业的拿地金额，同比下降幅度超50%。
另外，从房企的属性来看，在2022年的土地市场国企央企表现活跃，拿地金额top20中仅有龙湖集团、伟星房产二家民营企业。2021年拿地领跑的房企如碧桂园、融创、新城等，2022拿地都尽显保守。
05、2023洗牌或加剧哪些房企更容易活下来？
2022年以来，房地产市场逐渐步入失速的通道中，调控政策的风向也发生了转变，重心从降产能、去杠杆、防炒房，转移到提信心、化风险、促需求等方面。
近期，刺激政策更是利好迭出，至少释放了三大信息：①扩大内需提升至战略高度，住房改善需求予以重视和支持；②不发生系统性风险是底线，优质头部房企风险优先化解； ③房地产业的前进目标，是向新发展模式平稳过渡。
后市，房地产的大环境虽然是向好，但却并不是所有房地产都能在寒冬的考验中坚挺下来。那么，未来哪些房企更容易“活下来”呢？
1、优质头部房企。
金融“十六条”明确要支持优质房地产企业发行债券融资，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房企项目；“第三支箭”表示支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度；中央经济工作会议指出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况…毫无疑问，优质房企在洗牌中，由于有政策的加持将活下来。哪些是优质房企，银行授信范围给出了答案！
2、拿地补仓的企业。
2022年，虽然不少房企在土地市场表现出“躺平”的姿态，但是也有不少房企积极补仓，加之去年的拿地动作，2021-2022买地前五的房企新增土地货值均超5000亿。其中，保利发展、碧桂园近两年累计新增的土地货值均超6000亿；万科、中海、华润的新增货值分别达5518亿、5159亿和5109亿。此外，绿城中国、招商蛇口、龙湖集团等房企的新增土地货值，均在3000亿以上。
3、绿档企业。
2021年1月1日，全面实行的“三道红线”政策，是针对所有开发商划出的三个指标，分别为：①剔除预收款后的资产负债率大于70%；②净负债率大于100%；③现金短债比小于1。其中，一道都没踩中的房企，被归为绿档。当前，虽然该政策的执行度和关注度逐渐淡去，但仍不失为房企稳健发展的一个参考指标。
4、聚焦主航道不激进的企业。
这方面的正向典范，如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。负面的案例，如某大、XX城、XX幸福、某力等，抑或是发展脚步迈的太快，抑或是产业布局上过于多元化，容易发生暴雷等风险，最终难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。
06、展望：冬雪消融春将至，静待花开好时节
2023年，在系列政策持续的激励作用下，房地产市场整体向好将是大概率事件，房企的生存和经营环境也会得以改观。
一方面，随着住房改善消费支持政策的进一步深化和落地，房地产市场逐渐解冻，信心缓缓回归，不动产的流动性将得以改善。另一方面，在信贷融资、债券融资和股权融资的政策支持下，开发商尤其是优质头部房企平稳“上岸”，保交楼工作、债务清偿等顺利推进。
与此同时，在资金回笼周期趋于常态化后，土地市场也将一改低迷态势。另外，对于近期多次提及的房地产新模式，也将是房企未来探索前进中找寻的方向。
来自：58安居客房产研究院
