政策集中松绑，市场进入回暖期
回顾2022年，青岛房地产政策集中松绑，市场进入深度调整阶段。
青岛在支持刚性和改善性需求方面，一是降成本，包括降低房贷利率、降低交易税费等；二是降门槛，包括优化限购政策、降低首付比例等；三是打通二手房交易链条，出台“带押过户”细则，提高交易效率。
(相关资料图)
房地产政策集中松绑，巩固了青岛房地产市场稳定向好的预期。从过去一年多楼市量价变化，不难看出市场呈现出筑底回暖的积极态势。
1、二手房成交单价小幅度下调，整体走势稳定
贝壳研究院数据统计，2022年1月-2023年2月，青岛二手房成交单价稳中微降。高值出现在2022年1月份，当月成交单价为1.96万/㎡；低值出现在2022年12月，当月的成交单价为1.69万元/㎡。除去这两个月，其他月份均在1.8万元/㎡上下波动。
图1：22年1月-23年2月青岛二手成交单价走势
资料来源：贝壳研究院
2、新房二手房成交走势趋同，成交比值缩小
从青岛2022年近一年的市场成交走势来看，新房、二手房成交量均在2022年2季度达到高值，后又呈现不同程度的下行。但新房、二手房成交比值在逐渐缩小，到2023年1月，成交比值仅1.2，青岛整体成交趋势向存量市场过渡。
图2：2022年青岛楼市季度成交量
资料来源：贝壳研究院
注：根据青岛网上房地产不完全统计新房/二手目标市场住宅套数（市南,市北,李沧,崂山,城阳,即墨,黄岛,胶州,不含平度,莱西）；由于2023年1季度数据中，3月无全月数据，因此以1、2月平均值估算。
同样，房贷利率下调等友好宽松政策，可以更好地支持到购房者。据贝壳研究院统计，青岛购房者更愿意使用房贷，青岛购房者全款比例约20%，低于全国比例5-10个百分点。另一方面，青岛贷款购房者的平均贷款成数约为5.5成，略低于全国6成的水平。
在置业信心上，贝壳平台在线用户调研显示，2023年一季度青岛看涨房价人数比例回升到22%，略低于二线整体水平24%；而半年内计划购房的人数比例由去年四季度18%回升至23%，整体呈现出温和复苏姿态。
总之，2022年青岛房贷利率多次下降、契税调整、限购放松等政策全面实施，市场信心不断增强。而今年以来，青岛市以房交会为依托，线上线下全面推广“带押过户”、“优鲜卖”等创新举措，让青岛楼市迎来了“开年红”。
具体到热点商圈及楼盘，2022年1月至2023年2月热点商圈TOP10中，西海岸新区共有5大商圈登榜，分别为东方影都、安子片区、香江路、江山南路、薛家岛。另外李沧也有三大商圈入围，分别为东方城西、下王埠、世园会商圈。
图3：城市热点商圈及所属城区排名
资料来源：贝壳研究院
同样，贝壳热搜楼盘TOP10中，有4个来自西海岸新区。排在前三位的楼盘有维多利亚湾、山海湾、卓越蔚蓝群岛。相比其他项目来说，上榜楼盘凭借体量大、户型多、配套全等优势热度持久。
图4：城市热点商圈及所属城区楼盘排名
资料来源：贝壳研究院
改善性需求升温，房屋交易三大新趋势
“大力支持刚性和改善性需求”，住建部部长倪虹近日如是称。随着中央多次重申将改善性需求纳入合理购房需求的范畴，地方层面可能将有更多像青岛这样中高能级的城市为“改善族”打开政策支持的工具箱。
伴随城镇化推进，2000年以前建成的大量老旧小区，存在住房面积小、配套差、质量不高等问题，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。同时，新冠肺炎疫情也对居民改善居住条件和居住环境方面提出了更加迫切的要求。
并且在全国很多城市，改善性需求呈现了占比逐年提升的新趋势，追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。通过对青岛市场分析及调研，贝壳研究院归纳出在改善性升温的市场环境下，青岛房屋交易三个特征和趋势：
1、改善性购房比例增加，平均购房年龄持续上升
青岛市政府工作报告披露，2022年青岛城镇率达到77.2%。随着城镇化率不断提升，居民收入增长，对居住品质的要求逐步提升，改善性用户购房比例逐步提升。
这一点数据可以佐证。从青岛购房者年龄分布来看，代表刚需的25-35岁群体依然是购房的主力区段，但是占比从2020年54%降低至2023年42%，而代表改善的35-45岁群体逐年上升，从2020年占比24%增加至2023年的34%。购房者平均年龄逐年上升，2023年一季度达到37.2岁。
图5：城市购房者平均年龄及年龄分布
资料来源：贝壳研究院
2、刚需偏爱两居室，改善用户购三居占比提升
从交易价格来看，通过对贝壳2022年1月-2023年2月交易数据分析发现，100万-200万元总价段二手房源、新房更畅销，占比在50%左右波动。从面积来看，90㎡以内房源保持主流成交地位，各月成交占比均超50%；而新房的购买者更倾向大户型，其中超4成人选择90-120㎡面积段新房。
分析2023年前两个月数据不难发现，两居室依然是主流刚需的首选，占比达到53%，但此数据近年来持续下降，更多的二胎家庭出现，购房者会考虑直接选购三房实现一步到位。改善用户购买三房及以上的占比达到41%，三居室从功能上来说更加符合家庭生活需要，是品质改善的必要选择。
图6：主流刚需及改善人群的户型选择
资料来源：贝壳研究院
3、超六成人偏爱换“新”房，加价超110万
统计显示，二手房购房者中有61%的人选择更换较新的二手房，居住功能完善，建筑年代较新的小区是首选。换房套均面积从80平米增加至110平，大致对应从2居到3居，增加一个房间。套均价格也从142万增加到254万元，增加超过110万元，品质居住需要经济实力支撑。
图7：青岛二手房换房面积及价格变动情况
资料来源：贝壳研究院
青岛换房客户跨区域换房比例41%，本区域换房比例59%，大部分购房者习惯于现有的生活圈，而跨商圈的比例达到76%，较近距离改善居住环境是换房的驱动因素之一。
图8：换房跨区跨商圈比例
资料来源：贝壳研究院
租住更好，青岛租房市场三大新变化
不仅是在二手房与新房交易，人们对品质居住的追求，同样映射在了房屋租赁市场。分析青岛房屋租赁市场交易数据发现，有三大显著特征和趋势值得关注。
1、家庭型租客群体增加，平均租客年龄上升
数据显示，2023年一季度青岛平均租客年龄上升至34岁，租客停留在租赁市场的时间延长，家庭型租客群体增加。
近四年，青岛租客的主力年龄段为25-34岁租客，25岁以下租客逐年呈现减少趋势，而35-44岁租客占比呈现逐年增加的趋势，这部分租客多为家庭型租客。
图9：青岛市场租客平均年龄及分布
资料来源：贝壳研究院
2、租客“租好房”偏好凸显，月均租金支出增加
2023年一季度青岛租客的套均支出为2234.5元，相比于去年全年微涨1.0%，租客月均租金支出略有增加，租客对于“租好房”的需求增强。
一方面，在经济复苏的大背景下，租金呈现出逐步回升的趋势；另一方面，疫情后租客对于居住品质提升，更加注重私密性、舒适性，租客从合租转向整租一居室，从两居转向租赁三居室，一居、三居的套均租金分别比去年全年增加1.8%、3.5%，两居室则下跌1.7%。
图10：不同居室套均租金走势及变化
资料来源：贝壳研究院
3、近半数租客选择两居室大户型成交占比提升
2023年一季度，青岛租赁成交的主力户型仍为两居室，占比达到48.4%，不过其占比逐年呈现减少的趋势；三居室占比则提升至26.1%，相比于2020年提升了2.3个百分点。随着租客停留在租赁市场时间拉长，步入婚姻生活的租客需要兼顾小孩、老年人的居住，更偏向于租赁大户型，给家人提供良好租住环境。
图11：租客成交居住占比
资料来源：贝壳研究院
结语
综合房屋交易与租赁趋势可以发现，青岛楼市当前正处在筑底回升、缓慢复苏的阶段，稳定或许依然会是2023年青岛楼市主基调。在这样一个房地产政策友好、高质量房屋供应充足的环境下，有利于居住刚需及改善性群体做出更好的安居选择。
随着宏观经济逐渐走出疫情影响，房地产市场置业信心逐渐恢复，如何充分释放那些追求品质居住、改善置换等“更美好”的居住需求，更好的服务好租购人群，是激活市场的关键，也是市场各方都应该重点关注的问题。
来自： 贝壳研究院
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