前言
(资料图片)
自上世纪90年代以来，上海经过30多年大规模旧区改造和城市更新，城市面貌已得到很大改善。近年来，上海不断加快城市更新步伐，截至2022年，中心城区成片二级旧里以下改造已全面收官，城市更新已进入更深层次的探索模式。相信在《上海城市更新行动方案》的推动下，上海的城市面貌将迈向新的高度。
01、楼市政策
观点汇总
➣受外围环境影响，全球资产普遍上涨，尤其国内一线城市核心资产具备抗通胀、防风险特质，备受各界追捧。当前楼市调控政策仍以稳为主，政策重点从“稳楼市”转变为“保主体”。现阶段房地产市场仍有较多风险隐患，发展有不少机制障碍，所以“有效防范化解优质头部房企风险”则是今年行业的重要工作。
➣同时，支持刚性和改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进住房需求释放。未来三年，上海将以区域更新为重点，分层、分类、分区域、系统化推进城市更新，重塑历史风貌魅力，与城市发展需求有机结合，有序实施高质量发展。
近年来中央经济会议
及两会对房地产定调
2016年以来“房住不炒”基调未变，政策重点从“稳楼市”转为“保主体”；
2019年首次提及“城市更新”，当下“棚改稀声，旧改势起”；
租赁住房、保障性住房持续发力，探索房地产发展新模式。
2023年各地房地产 相关政策方向
2023年各地GDP增长目标设定5%左右，基于2022年3%增长,有恢复补缺口部分，各地因城施策，优化供需两端政策。
政策内容包括
坚持“房住不炒”，因城施策，确保楼市平稳健康发展；
支持刚性和改善型住房需求，促进住房消费，优化多孩家庭及二套家庭购房政策；
满足优质房企合理融资需求；
做好保交楼、保民生、保稳定工作；
加快完善租赁及保障性住房体系。
上海房地产相关政策
《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》涉及房地产部分仍以稳为主，内容涵盖旧改、人才住房政策、房企融资、土地供应等维度，确保楼市平稳健康发展。
01、金融
落实金融16条措施 下调准备金率
➣1月4日中国人民银行《金融16条》
加大金融对国内需求和供给体系支持 力度，对各类所有制企业一视同仁，支持房地产市场平稳健康发展。
➣3月17日央行降准0.25个百分点
02、信贷
首套房利率动态调整机制 合理把握投放节奏
➣1月5日央行、银保监会决定建立首套房利率政策动态调整机制。可阶段性维持、取消当地首套房贷款利率下限。
➣1月10日央行、银保监会要求银行合理把握信贷投放节奏，优化信贷结构。
03、租赁
《上海市住房租赁条例》实施“金融17条”落地
➣2月1日《上海市住房租赁条例》正式实施。意在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，多渠道保障租购并举住房制度。
➣2月24日央行、银保监会《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，共涉及17条。
04、二手
全面推进不动产“带押过户” 降低交易成本
➣3月30日为贯彻中央经济工作会议精神，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不同产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。
后市预判
➣结合当前市场环境，未来楼市政策在坚持“房住不炒”的前提下，在非关键政策方面可能会有趋松迹象，但政策核心仍趋稳。总体而言，未来上海楼市政策调整空间有限。
➣二手政策方面，“核验价”和“三价就低”标准虽依旧存在，但实际落实已明显放松，未来仍有较大可能持续放松甚至取消。
➣上海远郊市场承压，需求疲软。五大新城或有条件尝试限购、限贷、限价等方面的突破，提振区域市场信心，稳定经济。
02、土地市场
观点汇总
➣供应端：一批次土地供应较去年同期下滑，五大新城仍为供应主力。
➣价格端：部分出让地块因位置优越、地块条件更佳等原因使房地联动价格上涨，房地价差增大、因而增加了拿地企业利润空间，促使更多企业积极参与。
➣企业端：万科、中海、华润强势回归，尽管优质民企仍积极参与，但受制于资金面、国央企仍为拿地主力。
2023年Q1土地市场概况
上海第一批集中供地19幅、94.42万方；城央上新3幅、大多分布在外环以外区域。
2023年第一批住宅用地共出让土地19宗，总面积94.42万公顷。
相较于2022年一批次，本次仅供地94.42万方，同比下降79%。
此次城央上新3幅，其余16幅位于外环外；嘉定、闵行、青浦有3幅土地供应，奉贤、浦东供应2幅，其余区域均1幅。
2023年一批次土地供应区域分布
2023年一批次土地供应环线分布
2023年一批次土地供应单位分布
2023年第一批土拍前瞻
土拍市场回暖，万科、中海、华润强势回归，国央企仍为主力 土拍规则变化：
自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》、优化土地供应政策：本次文件做出的调整主要是进一步提高市场透明度，过去集中供地模式进一步优化，及时消化库存，希望市场可以更加合理的调整供求平衡。此次，上海提前一个月公示拟出让住宅用地清单：本次预公告完善了土地推介板块的相关内容，增加了周边配套，红线图和招商联系方式。
徐泾、江桥、周浦、南大、金汇等多个板块联动价均有不同程度涨幅、房地价差增大，对参拍企业吸引力加强。
参拍房企近50家
万科、中海、华润强势回归
参拍房企近50家，远高于去年同期20-30家，土拍市场回暖，最热门的莘庄地块报名房企达33家；万科、中海、华润强势回归，国央企为绝对主力，其次为部分头部民企。
2022至今参拍企业数量统计
一批次报名企业数量统计非集中入市土地汇总
陆家嘴以147.78亿摘得浦东新区三林楔形绿地11#、12#、15#单元地块
4月13日，陆家嘴公司持股40%的参股公司上海耀筠置业有限公司（简称“耀筠置业”）以147.78亿元竞得上海地产三林滨江生态建设有限公司在上海联合产权交易所公开挂牌转让的上海德茗置业有限公司（简称“德茗置业”）80%股权及相关债权、上海筠铭置业有限公司（简称“筠铭置业”）80%股权及相关债权。其中，德茗置业所涉及的标的资产主要为上海市浦东新区三林楔形绿地11#、12#单元地块，筠铭置业所涉及的标的资产主要为上海市浦东新区三林楔形绿地15#单元地块。
后市预判
➣基于上海房产销售优秀的去化速度及回款能力，吸引了头部房企、优秀民企积极参与，反映了房企对未来上海楼市的乐观预期。
➣根据前期地块的报名情况来看，部分地块报名房企的数量已经创下2016年以来的新高。相信此次土拍过程竞争将相当激烈，各房企都将全力以赴，争夺上海的优质地块资源。
03、一手市场
观点汇总
➣ 供应：市场供应集中在外环外，市中心供应稀缺，前三批供应节奏紧凑，给市场带来更大去化压力。
➣ 成交：市场供求矛盾加剧，项目间分区域有明显分化，市区豪宅项目凭借地段和倒挂优势吸引大量客户，而远郊项目竞争格局加剧。
➣ 价格：成交价基本保持稳定，随着未来房地联动价逐渐放松，均价有继续上行可能性。
2023前三批整体推盘节奏加速
农历春节后，仅2个月时间就有三个批次的入市新盘公示，共计83个项目，供应量约220万方，共计1.99万套。
2023/2/6 第一批次：25个项目
2023/3/14 第二批次：29个项目
2023/4/2 第三批次：29个项目
前三批次项目区域分布
2023年前三批次预售证
发放分布环线及区域汇总
前三批次楼盘集中在外环以外，中环内项目占比不足15%。
2023年截至前三批次新房供应，上海住宅市场共推出83张预售证，与2022年前三批次共119个项目相比，下降约30%。
从环线来看，新增取证主要集中于外环以外，占预售证总发布数76%，项目数由郊环起向内递减，内环内项目供应仍然稀缺。
从区域来看，浦东仍然是供应量最大的区域，其中临港区域的供应较去年已有大幅下降，杨浦区成内环内供应的“粮仓”，市场热度快速上升，满足内环内的刚需客群的需求。
2023年前三批次预证区域分布
2023年前三批次预证环线分布高价项目积分触发率更高
反映客户追求
在已经入市的前三批次的61个商品住房项目中，24个项目触发积分摇号，整体触发率为39.3%。年后第一批次产品积分触发率最高，达到58%，一方面是由于年后楼市迎来了一波小热潮，另一方面是由于这一批次有较多刚需热点红盘入市（如蟠龙云邸、象屿招商公园1872、华发半岛华庭等）。
相比一批次，二批次的热度明显降低，两批次间隔过密导致客户分流是主要原因。三批次大部分项目尚未开盘，数据缺乏说服力。
从区域来看，触发积分的热门项目仍以浦东、闵行等为主，这也是因为供应主要集中在这些区域。而均价6万以上的25个项目中，有14个项目触发积分，反映了客户对高价值项目背后地段、产品的追求。
触发积分制项目区域分布触发积分制项目均价分布/占比一手公寓市场供应下滑呈现供不应求态势
2023年第一季度一手公寓市场简析：➣供求分析：2023年一季度公寓市场供应出现明显下滑，而市场端成交量则相对稳定，这也造成了供求上显著的差异，呈现明显的供不应求。2022年四季度有大量新盘入市，一季度的成交有一部分即是消耗上一季的入市存量。➣价格分析：2023年一季度公寓成交均价突破了65,000元/㎡，同比上涨6%。这一期有较多高价新盘入市（前滩南板块、徐汇滨江板块、东外滩板块），拉高了平均价格。
2021年至今一手公寓市场供求走势一手别墅市场供应锐减市场热度降低
2023年第一季度一手别墅市场简析：➣供求分析：2023年一季度别墅市场迎来了供应的低谷，无论是同比还是环比都有接近80%的下滑，供应端的稀缺也影响到成交市场热度，成交面积相较前一季度也下跌了52%。➣价格分析：成交均价上，一季度也下跌至59,434元/㎡。这主要是因为新入市的别墅项目均分布在奉贤、嘉定、青浦、松江等郊区，均价普遍集中在5-8万元/㎡，缺少高价成交案例。
2021年至今一手别墅市场供求走势千万以内中小户型仍是成交主力公寓成交主力是1000万元以下的中小户型，2000万以内总价越高越供不应求。别墅成交分布更均匀，100-200㎡面积是主力，3000万元以上产品供大于求。公寓公寓成交的主力价段依然是1000万元以下的刚需产品，主力面积段也是150㎡以下的中小户型。从供求关系来看，2000万元以内的产品随总价上升，更显供不应求。公寓成交总价段分布公寓成交面积段分布别墅别墅市场的成交分布更均匀，主力成交是总价1000万元以下、面积100-200㎡的户型，这也是大多数叠墅、联排产品的面积区间。由于供应稀缺，供求比在某些区段内呈现为0。3000万元以上的别墅呈现供大于求。别墅成交总价段分布别墅成交面积段分布后市预判➣基于产业架构及人口导入的前提下，五大新城仍将是市场供应的主力，这些区域内的产品将面临更激烈的竞争，产品品质回归已有迹象。➣中环内市区依然是改善客群争夺的主战场，未来触发积分的项目或将进一步集中在市区范围内，下半年核心区域将迎来多个高端豪宅项目，将有效缓解现有高端供给不足的局面。
04、二手市场观点汇总➣成交：2023年Q1网签成交量环比、同比均有所回升，3月成交已突破20月来新高，客户置换情绪高涨。➣区域：Q1各个区域量价均有所上升，传统核心区域更具价值优势，个别区域价格下跌，非核心区域市场竞争仍然存在。
➣高端市场：豪宅类高端产品受市场的回暖趋势整体量价齐升，价值最具稳定性，整体价值可隔离其他类刚需产品及改善类产品的市场竞争。
二手市场成交持续升温回暖3月成交量突破20月来新高
成交量：从成交量上来看，2023年Q1成交量逐月上升，总成交量约4.6万套，其中3月则创20月内新高，达到单月最高成交2.2万套。主要原因为2月成交房源延期签约导致，整体来看，本季度的成交量相较2022年Q1及Q4显著持升。虽然一手市场新房持续大量供应，对二手产生一定影响，主要由于疫情结束后看好后市，加之政策放宽，市场成交量有所上涨。成交均价：2023年Q1的成交均价同比2022年Q1有所上升，环比2022年Q4下降1%，整体来看，市场价格较为稳定。在一二手供应量较大的情况下，尽管买家选择变多，但大部分卖家坚守价格，整体议价空间降低，导致量升价稳。2021年Q1、2022年Q1、2023年Q1二手市场成交情况
核心区域量价优势明显其他区域市场竞争仍存在
成交套数：二手市场持续回暖成交量整体上升，核心区域仍为首选
整体情况：从各区域2022年Q1、Q4与2023年Q1同比、环比来看，整体均出现上升。二手市场虽受一手市场大量供应的冲击，但因疫情结束、经济持续复苏等因素，整体二手市场的持续回暖，“金三银四”提前到来，政策稳定市场健康发展，消费者信心增强。核心区域（黄浦、静安、徐汇、长宁）：2023年Q1网签成交量整体环比、同比皆大幅度上升，核心区域一手供应量有限，市场购买被分流至二手，促使二手成交激增。2022年Q1、Q4与2023年Q1成交套数分布2022年Q1、Q4与2023年Q1成交均价分布二手市场内环内成交量上升豪宅类产品量价齐涨最稳定
2023年Q1不同总价段项目成交量价均呈现大幅度增长，其中1000万以下、1000-1500万及1500万-2000万的刚改户型成交量达46012套，环比上一季度分别增长56%、615%和941；2000万以上的成交量价环比2022年Q4有明显激增，总价2000万以上的豪宅产品量价齐升，更具价值优势。内环外成交量仍然庞大整体占比高达90.6%，内环内占比高达9.4%，市场整体需求量增大，在内环内价格普遍偏高的情况下，成交环比上升31%，市场置业情绪增加，内环内房源价值凸显。环线成交数据后市预判➣成交：2023年2-4月已经推盘3次共83盘，在新房供应如此巨量，二手市场存量也有所增多，Q1虽遇“小阳春”，但仍需保持一定谨慎态度。➣区域：2023年Q1市场回暖，需求量虽有所消化，但核心区域因新房供应较少，需求量仍存在；非核心区域具备价格稳定优势，优势利好置换。
➣高端市场：2023年Q1对高端产品需求量有所增加，目前新房市场大标的住宅供应量较少，二手购买力仍强劲，预计未来仍保持一定增长。
05、思考和启发城市更新跃上新阶上海增添风貌名片
➣城市更新旧改持续推进，将重点侧重民生福祉建设。同时，拆迁的货币化安置将催生更多内生购买力，对楼市产生持久利好效应。➣酝酿许久的市中心风貌类住宅项目，近年有望迎来密集上市节奏，更多“石库门”风格的别墅产品，有望重塑板块肌理，焕新上海城市名片。
城市梯队加速分化土拍格局强者愈强
➣全国城市间经济发展分化加速，在整体经济波动、二三线城市楼市风险增加的前提下，优质房企加快布局一线优质城市意向更为强烈。➣上海首次土拍热度已现，优质地块现多家争夺盛况。入驻核心城市已成共识，未来优质地块争夺趋于白热，对后续土拍市场保持看好。
楼市整体稳中趋好需求助推产品迭代
➣开年以来上海城市经济明显复苏，全社会保经济促发展势头强劲，优质人口导入、改善升级需求释放，使置业需求保持升势。➣从新房市场表现来看，除却地段之外，产品价值成为客户重点关切，将推动房企回归产品及配置表现，加之联动价调整预留合理利润空间，未来产品迭代升级可期。
二手市场趋于理性优质资产持续看好
➣受新房供应冲击，普通刚需产品的二手获利变现难度增加，价格预期降低，以价换量的市场氛围逐步形成，倒挂情况将有所缓解。➣另据统计，三千万以上高端房源的挂牌占比不足2%，市场单价保持坚挺，可见对稀缺资源的占有成为跑赢大盘的关键，仍是高净值人士资产配置的优选。
数据来源：瑞数，克而瑞，由第一太平戴维斯住宅销售部整理关键词：
