近年来，为了提升居住品质和获得更好的城市公共资源，越来越多的家庭通过卖一买一、卖旧买新的方式实现以房换房。据贝壳研究院调研，近年来全国年均300-400万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%。
一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超30%。三四线城市二手房市场发展较慢，新房交易占比较高，卖旧买新对新房市场的贡献相对偏低，个别城市这一贡献低于10%。随着市场存量房屋不断增加，二手房交易量占全市场交易占比逐步提升，预计二手房换房占比将会持续上升，对新房市场的拉动也将呈现上行趋势。
有房并不是购房需求的终点。从发达国家经验来看，在住房满足基本需求之后都会进入改善阶段。如美国上世纪70年代人均住房面积已超过60平方米，但过去50年来房地产销售仍保持在年均500万套的水平。美国住房普查显示，1998-2021年，追求更好、更新的住房始终在居民换房原因中排首位。
(相关资料图)
实际上，尽管我国住房供需总体平衡，但由于居住质量不平衡，居民改善居住条件的需求越来越强。据统计，2019-2022年50个重点城市卖旧买新后住房面积平均增加23平，上海和成都平均增加35-45平，南京、天津、太原、长沙、合肥、青岛等重点二线城市面积增加在30-35平。
换房需求比较集中在一二线重点城市。据贝壳研究院数据统计，北京、上海等城市卖一买一的需求占比超过70%，厦门的需求占比在50%-60%。其原因是，这些城市住房建设较早，既有住房面积小，居住配套设施相对落后。由于仍然有大量的新增人口流入城市，给这些城市有房群体提供了换房的条件。相对而言，大多数三四线城市住房建设较新、没有新增人口流入，换房的条件不强。
一二线城市中，换房群体主要是30-40岁家庭。这些家庭中约27%在同商圈换房，主要是考虑区位优势带来的资源。另外，40%卖掉旧房后选择买入新房。50岁以上群体更偏好卖旧买新，主要是由于相比区位优势，他们更在意新房项目优良的社区环境、优质的物业服务。
图1：改善客户选择新房的原因
数据来源：贝壳研究院
以房换房，只为住得更好一点根据贝壳研究院调研，居住改善主要是为了改善居住舒适度（居住面积/房屋品质/物业等）、改善教育资源、改善医疗/交通等资源配套、想与家人住得更近、改善职住通勤距离。图2：居住改善的原因
数据来源：贝壳研究院
面积改善是当前换房改善的首要动机。我国人均住房建筑面积达到41平方米，但是对于地少人多的大城市，住房面积还是比较紧张。据官方统计，北京、天津等城市的人均住房建筑面积只有35平方米左右。以北京、上海为例，市场上70%左右的购房是二手房，二手房中70%左右的房屋面积在60-90平方米的两居室，不能满足“人均一间房”的居住需求。据贝壳研究院数据，2019-2022年，挂牌房源中二居室的为主，三居室新房成交占比由60%提高到65%，反映了对大户型不断提高的居住需求。尤其是孩子刚出生或二胎家庭的面积改善需求更强，这些家庭需要老人或保姆一同在家居住，对面积具有一定的刚性需求。对家里有老人的家庭来说，改善楼层是其首要的改善诉求。住在高楼层无电梯的家庭通常会换到低楼层或带电梯的小区，他们大部分都会通过“卖一买一”来实现居住环境的改善。
除了私人空间的面积之外，房屋品质也是改善的重要动机。这主要是由于老旧小区普遍无电梯、物业管理差，园林绿化不达标，小区环境破败，居住品质低下，居住幸福感较差，居民的换房诉求较高。在平均楼龄相对较高的高能级城市改善需求更高。
据贝壳研究院数据，北京20年以上楼龄的房子占比超过60%。此外，我国物业服务覆盖率只有65%，大量的老旧小区基本没有物业服务。这些老旧小区改造起来比较困难，但地段位置较好，价格优势强，卖旧买新压力不大。北京市李先生夫妇今年年初由于孩子升入中学，卖掉了中心城区不到70平的旧房子，购买了一套136平的3居室新房。像他这样，由于子女上学引发的换房，在40岁以上人群中较为普遍。
居住改善不仅体现在居住的舒适度上，有相当多的家庭是为了获得更好的城市公共资源，典型的是子女入学的机会。由于我国教育资源分布的不平衡，入学基本采取就近入学的规则，很多家庭需要通过房屋所有权获得上学的门票。根据调研，为教育资源改善而换房的占比超20%。以北京市西城区为例，通过卖一买一的方式实现教育改善的家庭占比超60%。从换房户型看，低总价的一居室和兼具自住属性的三居室更受客户青睐。
与家人住得更近也是居住改善的重要推动因素，这一改善原因在新市民群体中更为明显。由于新市民群体通常与父母分居两地，对大部分独生子女家庭，父母投靠定居成为必然选择。如浙江湖州就有这样一对已退休的夫妻，他们的独生子在广东佛山工作，退休后夫妻俩卖掉湖州的房子，于今年年初在儿子居住的同一小区以158W全款购入三居室，全家定居佛山。随着85后、90后这代独生子女成家立业，其父母逐步进入退休年龄，这代人与父母的相处模式上更追求“一碗汤的距离”，这也成为新市民群体居住改善的新动机。
交易成本成换房核心障碍换房改善需求相对于首次购房来说更加具有弹性。好的时机、好的产品、安全便捷的交易环境是换房需求决策的重要参考。根据调研，房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件。在房价预期平稳上涨阶段，由于有足够的首次购房者入市，改善需求释放出来的房源更容易被消化，从而更容易获得购买新房的资金。相反，如果市场下行，刚需进不来，这些房子也很难卖出去，自然也就不会有强烈的换房需求。同样，在换房为主的市场，1单换房交易至少牵动2到3单交易，在政策预期不稳、房价预期不稳的市场中，改善需求往往会被抑制。
换房行为涉及到两个交易，中间的衔接对于顺利完成连环单尤为重要。卖房时首先要对原来的房子解抵押，目前大部分城市还没有实现较为顺畅的“带押过户”，解抵押需要一大笔资金，部分来自于买家的首付款。商业贷款和公积金贷款的时效性，也是换房客户较为关心的因素，如果贷款无法准时到位，就会造成连环单违约。
在换房时，贷款的条件对换房至关重要。在一些高能级城市，至今仍然实行“认房认贷”的政策，不仅卖一买一时首付比非常高，并且贷款利率也比首套房更高。如一些核心城市，只要有过贷款记录，“卖一买一”的商业贷款首付为40%或60%，贷款利率比首套房高出80个基点，基本上银行对这部分改善需求的支持极低。
同时，当前的税收政策对于改善性需求也存在制约。一些城市对非普通住宅的认定标准过低，使得市场上大多数普通住房按照“豪宅”交税。比如，上海普宅认定（1）5 层以上（含 5 层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；（2）单套建筑面积在140㎡及以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。标准如下：内环线内、内外环线间、外环线外每套住房分别低于450万元、310万元和230万元。凡不满足以上任意一条标准的房屋均视为非普通住宅。此外，对于卖一买一，一些城市要征收两次税，消费者的税收压力加大。
正是由于换房决策时需要考虑非常多的因素，需要找到合适的上家和下家，搜寻成本会非常高，交易风险非常大，因此更需要专业经纪人的支持。调研发现，几乎所有的换房交易都会选择经纪人提供居间服务。
次新房、大户型需求逐年提升长期来看，以提升居住幸福感为最终目的的改善性住房需求，是房地产市场流通的重要支撑力量，这也是发达经济体在城镇化达到较高水平后仍然保持较高房屋流通率的底层原因。那么，什么样的房子更受欢迎？区域选择方面，核心城市住房改善需求更为强烈。北京、上海这类大城市人均住房面积小，房源质量差，人口流入多，其改善需求更强烈。分地段来看，核心城市的核心地段，90平米以上，带有教育资源优势的住房；郊区地段140平以上的住房，均是未来改善群体更偏好的住房。
居住品质方面，楼龄10年内的次新房更受欢迎。据贝壳研究院数据，最近两年，二三线城市楼龄在10年内的次新房交易占比超40%。尤其在核心城市的核心地段，新房供给少，楼龄较新的次新房在品质方面较老房子更胜一筹，是改善群体热衷的选择。
居住面积方面，四居室成为换房居民新宠。贝壳数据显示，2019年-2023年，四居室住房成交占比由11%提升到19%，已超过两居室成交比例。典型的购房客户家庭画像是，40岁以上的夫妻，有一儿一女，父母同住。这部分群体提升了对四居室的购房需求，也催生出个别城市四居室新房单价更贵的新现象。未来，随着我国鼓励生育的政策放宽，预计四居室会成为换房客户最青睐的户型。
注：卖旧买新对当地新房市场的贡献即卖掉二手房买新房的量/当地新房市场年成交量
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