本月观点
l 受集中供地三批次高峰期已过的因素影响，本月供求规模出现下滑。
(资料图片仅供参考)
l 溢价水平持续降低，除个别核心地块外，各城市土拍平均成交溢价率仍在低位运行，65城地块溢价在1%以下或底价成交的地块占到四分之三。
l 本月重点65城流拍率上升至16.3%，地块热度分化严重，去化困难的城市或者非核心地段地块流拍高企。
l 南昌成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。当前土地市场持续低迷，尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市，在集中供地的制度下，房企的资金筹措压力倍增。因此，今年的集中供地不仅在规则上一再放松，多个城市还采用了预申请和少量多批的方式，以减缓房企的拿地压力。
l 多个城市已明确要推出第四、第五批地块，但仍作为前几批次供地的补充，因此整体供应规模有大幅度的下滑，由于临近年底房企忙于冲刺业绩及保交楼任务，总体来看，最后两个月土地市场将平稳过度。
一、全国土地市场本月情况
1、供求走势——集中供地密集期已过，10月土地供求规模下滑
10月全国重点监测65城土地市场供应规模大幅下滑，共推出各类地块807幅，环比下滑39%，同比下滑18%；成交共911幅，环比小幅下滑3%，同比下滑11%，但成交规划建面7218.75万平米，环比下滑幅度达16%。
从宅地市场看，供地量较前两个月出现大幅下滑，10月公示宅地地块267幅，环比、同比均下滑4成以上；从成交方面看，10月重点65城成交涉宅地块286幅，环比下滑14%，但同比上扬19%，成交规划建面为2845.09万平米，环比下滑17%，同比上扬5%。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，这与三批次集中供地高峰期已过有很大关系，同时，今年已有多个城市明确要进行多次集中供地，多批次的集中供应可以让企业在资金安排上更加灵活。截至目前，已有北京、杭州、南京、深圳、武汉、无锡、苏州7个城市推出第四批地块，但地块推出数量相较前几批次有大幅减少，合计68幅，合计规划建面595万平米，合计起始总价达810亿元，但由于临近年底房企的资金链更为紧张，总体来看，最后两个月土地市场将平稳过度。
2、价格及溢价率——本月溢价创去年以来新低
10月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价为3644元/平米，较上个月下滑21%，同比小幅上扬3%。从去年以来全国土地市场楼面地价呈现波动走势，但仅在去年5月出现过高于5000元/平米的价格。而涉宅地块成交楼面地价为7865元/平米，环比、同比分布下滑26%和5%。
从溢价看，去年至今呈现明显的走低趋势，10月，全国监测65城土地平均成交溢价率仅0.96%，涉宅地块的溢价率也仅为0.67%，跌至去年以来最低。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，2022年以来，参与集中供地的22城成交的地块中，有93%的地块都采用了“限地价”的方式，折算成溢价率普遍要求在15%以下，甚至还有2成左右的地块，溢价要求在10%以内，这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时，今年房企资金需要用于保交楼，因此在拿地支出上比较谨慎。重点城市土拍成交平均溢价率仍在低位运行，溢价在1%以下或底价成交的地块占到四分之三。
3、城市土地出让金成交排行——8城在土地市场上投金超百亿
从10月全国城市各类土地出让金榜单看，广州、成都、南京、苏州、徐州、无锡、西安、天津8城在土地市场上投金超百亿。其中，广州、成都、南京、天津、徐州在本月完成了第三批次的集中供地，而无锡和苏州则已完成了第四批次的集中供地，直接拉动了成交金额的上扬。
4、宅地流拍率走势——本月流拍率上扬，南昌力争退出“集中供地”
10月，全国重点65城宅地流拍55幅，流拍率为16.3%，较上月的9%有所增长，但总体低于去年第四季度水平。从10月流拍土地的所在城市看，涉及威海、南昌、成都等14个城市，其中，威海和南昌的流拍地块数分别达到22幅和12幅，流拍率也分别高达85%和55%。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，威海此次流拍的22幅地块为来自南海新区的连片综合性含宅地块，而南海新区整体配套薄弱，在楼市整体去化堪忧的境况下，去年以来威海土地市场相当沉寂，流拍率已从去年的40%上升到今年的60%。
而南昌本月也有12幅地块流拍，这12幅地块来自于其第三批的集中供地，南昌此次第三批次供地，成功出让10宗地，其中1宗溢价成交，5宗底价成交、4宗“熔断”转线下摇号。另有就是该12宗无人出价的地块遭到流拍。而之前的第二批次的供地也是由于政府提前发布了“终止出让公告”，才挽回了未流拍的颜面，而实际上原本计划出让的19宗地块仅存一半不到。前两轮集中土拍仅完成了今年南昌土地供应计划的25.6%，完成度较低。
10月28日，江西省住房和城乡建设厅发布相关文件，成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。58安居客房产研究院分析师许之静指出，当前土地市场持续低迷，尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市，在集中供地的制度下，房企的资金筹措压力倍增。因此，今年的集中供地不仅在规则上一再放松，部分城市还采用了预申请和少量多批的方式，以减缓房企的拿地压力。
二、集中供地情况
1、本月集中供地数据一览
10月，集中供地22城中有7城推出地块，除了长沙和郑州推出的是第三批地块外，北京、杭州、南京、深圳、武汉推出第四批次地块，推出地块总量80幅，较前几批次规模上有较大幅度的下滑。而苏州、无锡早在9月份就公示了第四批地块，并于10月完成出让。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，从去年的三批次演变为今年的四批次、五批次，且第四批后总体供应规模下降，作为前期几批次的一个补充，一是由于企业年底多将精力放在冲销售业绩上，另一方面，市场信心依旧不足，政府通过少量多批推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低了短期内的资金压力。
从本月的成交情况看，成都、广州、南京、天津济南完成了三批次的集中出让，无锡和苏州则完成了四批次的集中出让，合计成交地块169幅，1589.86万平米，94%地块底价成交，溢价超过10%的仅两幅，分别位于南京市和广州市。
从流拍率看，成都、广州、南京都有地块流拍。其中，南京虽然仅有一幅地块流拍，但实际上在10月15日，南京土地市场网就发布公告称，延期出让第三批次集中供地中的14宗地块，导致此次南京土拍溢价率仅3%。而广州此次集中土拍以2宗地块终止、3宗流拍、15宗成交收尾，是今年以来流拍及撤牌率最高的一批，表现确实较为平淡。但同时，广州本月也出现两幅溢价地块，均位于海珠区，溢价分别为11.51%和6.49%，成交楼面地价均超4万元/平米，说明市场调整阶段，房企情愿将巨资投入核心地段，也不远轻易到郊区抄底。而成都作为供地大户，三批次成交地块44幅，流拍4幅，44幅地块中仅两幅地块以5%或5%以下的低溢价成交，其他地块均底价成交，足见房企资金压力仍然不小。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，为降低流拍率，地方政府往往采用提前中止或者延期的方式，而天津在三批次的土拍中还运用了“预申请”的方式，分批次进行预公告，最终挂牌17宗，全部出让成功。预申请方式一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率。实际上，上海早在2009年就推出了“土地出让预申请模式”，而预计这样的模式将在今后其他各城市集中供地中推广。
2、拿地企业分析
10月参与集中土拍的169幅地块依旧呈现央企、国企、地方平台托底的情况，各城民企拿地占比基本都在30%以下，广州在没有民企拿地的身影。济南则有65%的地块都有城投、城建等地方投资平台夺得。
58安居客房产研究院分析师许之静指出，10月初，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，这一举措在业内引起轰然，但实际上对于国企拿地并不会产生较大影响，只要拿地资金来源不属于财政拨款或是分期返还等，城投、城建等依旧是当下调整期拿地的主力。从今年以来的三批次拿地情况看，国企和地方平台拿地比重不降反增，由第一批次的分别占29%和15%，上升到第三批次的36%和27%。
