1、报告摘要
(资料图片仅供参考)
Ø 行业动态：本月政府和房企花式促销积极性较高。华润、碧桂园、中梁加强合作促进数字化转型；郑州、泉州、呼和浩特和南昌红谷滩区等政府与企业合作促进商品住宅交易；华发、远洋、碧桂园、招商蛇口等在全国范围折扣大促，保利发展“收楼再供楼”为营销方式带来新思路。
Ø 市场供应：本月重点34城市开盘项目量为813个，环比下降10.5%。其中1000~2000万㎡规模的城市开盘项目量为438个，环比降幅最大，其中开盘量减少较大城市为徐州、广州、长沙、武汉等。
Ø 市场需求：国庆营销大促下吸引更多客户关注楼市，代表房企关注热度上涨3.5%，但市场承压下，购买意愿热度环比下降5.5%，主推项目报名率为28.4%，环比上月活动报名率相对平稳。
Ø 房企数智化营销：本月房企数智化排行榜TOP10为万科、龙湖、金地、保利、中海、碧桂园、越秀、金茂、旭辉、华润。TOP10房企在数智建设和数智服务方面环比上月有明显上涨。
2、行业动态：房企数字化转型继续加码，头部房企全国花式促销抢收“银十”。
10月在全国各地政策助力下，政府推动和房企花式促销积极性较高。在房企战略布局上，中交与信达着眼于“纾困类代建项目”强强联合，华润、碧桂园、中梁从营销、工程建设、人力资源和整体产业链与相关企业加强合作促进数字化转型；在政府推动营销方面，政企合作推出“购房节”，郑州和泉州与当地房企一起推出购房优惠促销活动，呼和浩特发放契税补贴、南昌红谷滩区政府直接发放购房消费券；在房企营销方面，房企积极把握“国庆”假期提前铺排供货，企业普遍加大了折扣营销，平均降价幅度在7-8折不等，部分下探至6折。华发、远洋、碧桂园、招商蛇口 、时代中国、弘阳地产在全国进行折扣等多重方式促销，龙湖成都区域、华润华东区域、保利发展湖南区域折扣促销，保利的“收楼再供楼”为营销方式带来新思路。
3.市场供应：34个代表城市项目开盘量环比减少10.5%，徐州、广州、长沙开盘量降幅较大。
3.1 全国34个代表城市月度开盘量走势
10月重点34城市开盘项目量出现下降，10月开盘项目量为813个，上个月开盘量为908个，环比下降10.5%。其中开盘量减少较多的城市有徐州、广州、长沙、武汉等城市，徐州市区商品住宅市场新增供应量环比下降超过50%，广州因为疫情影响，推盘节奏受到抑制。
3.2 全国34城不同分类月度开盘量走势
从不同市场规模城市分类来看，1000~2000万㎡规模的城市开盘项目量为438个，环比降幅最大，比9月开盘量减少77个，主要因徐州、长沙、广州、佛山、北京等城市开盘量减少。1000万㎡以下规模的城市开盘项目量为182个，环比减少14个，主要因深圳、合肥等城市开盘量环比下降。2000万㎡以上规模的城市开盘193个，比上个月开盘量减少4个，开盘量减少的主要有武汉、天津等。
从不同类别的城市分类来看，机会城市本月增幅最大。10月机会城市开盘量为100个，环比上月增加11个，主要因为福州在上个月开盘量极少，本月开发商开盘释放的房源与往年基本持平，闽侯县、仓山区等开盘量较多。明星城市开盘项目量为371个，环比9月减少了47个，带动明星城市开盘量减少的主要为武汉、长沙等。潜力型城市整体开盘量为342个，环比上月减少59个，其中广州、佛山等开盘量减少较多。
4、市场需求：国庆营销大促下客户关注热度上涨3.5%，主推项目报名率为28.4%，环比上月活动报名基本平稳。
4.1 代表房企全国项目热度
整体看来10月头部房企关注热度上涨，但购买意愿热度环比下降，有效热度不足。10月数智化营销榜单TOP10房企的全国项目客户关注热度环比上涨3.5%，同比下降19.3%，同比降幅增加1.5个百分点。其中龙湖、越秀、华润置地等涨幅最大。主要因龙湖集团在国庆期间举行主题为“龙湖黄金周，十一狂欢购”的活动，此外，龙湖集团在全民营销方面发力较大，多个城市的项目业主可以通过龙湖U享家赚取佣金、物业费等，带动线上热度增加。但代表房企的客户购买意愿热度环比下降5.5%，同比下降31.2%，同比增加5.4个百分点。行业下行压力持续，叠加疫情影响，全国各地持续的促销活动虽然带来关注热度的上涨，但因客户消费信心未有回暖，因此购买意愿热度下降。未来2个月房企资金链愈加紧绷，年终业绩冲刺势必将加大营销力度，对市场进行持续刺激。
4.2 新房市场营销活动效果
本月34城整体客户报名覆盖率为28.4%。从不同市场规模城市来看，线上客户报名覆盖率最高的为市场规模在1000万㎡以下的城市，达39.2%，主要因合肥、深圳、杭州等市场主推项目报名量占比较高。10月合肥市瑶海区、滨湖区、包河区市场较热，带动整体线上报名量占比提高；深圳报名率较高，主要因为保利、越秀等较多深耕粤港澳区域的头部房企在数智化营销方面活动较多，因此带动报名率提高；杭州本月项目供应量与上个月基本持平，在余杭区、上城区等热度就较大，带动整体报名率。
从各类型来看，明星城市客户报名覆盖率依旧最高，为42.7%。此类城市中报名量较大的有西安、合肥、深圳、长沙等。西安虽然商品住宅整体供应量所有下降，但市场成交量环比上月持平，因此项目营销的前期活动报名率维持高位；长沙商品住宅虽10月供应量和开盘量所有下降，但9月供应处于高位，且黄金周大促的拉动下成交量环比涨幅超过25%，因此报名覆盖率也较高。
5、房企数智化营销：TOP10房企在数智建设和数智服务方面环比上月有明显上涨。
5.1 本月房企数智化营销排行榜及解读
10月万科、龙湖、金地、保利、中海、碧桂园、越秀、金茂、旭辉、华润位居数智化营销房企前十强。房企本月排名环比上月变动较多，其中越秀、金茂排名分别上升5位和3位，上升较为明显。
本月受国庆小长假拉动，加上多城疫情反扑阻碍线下营销，10月前十强房企在数智建设和数智服务方面环比上月有明显上涨。从十强房企数据均值来看，在数智建设方面线上售楼处数量环比10月上涨47.0%，线上顾问数量环比上涨29.0%，VR看房和日照功能分别环比上涨30.6%和30.1%。在数智服务方便，微聊客项目量环比上涨32.6%，AI评测项目量环比上涨28.7%，金牌顾问数量环比上涨14.1%。主要因为“十一”小长假，万科、龙湖、保利、碧桂园等全国各地项目普遍加大了折扣营销。加上全国较多地区疫情反弹，如北京、武汉、郑州、成都，长春等城市大范围需要防疫静默，因此，房企纷纷从数智化营销方面发力，加强数智化功能建设和人员发展。
综合榜单前三强房企万科、龙湖和金地三大维度表现各异。万科、龙湖在数智建设、服务方面都有明显上涨，在数智化管理方面只有万科具有明显上涨。万科在数智化建设、服务和管理上都居于第一；龙湖在数智化建设、数智化服务方面都居于第三，数智化管理第五；金地在数智化建设上发展较为明显，仅次于万科居于第二，数智化建设第五，数智化管理第七。
万科本月在三大维度的表现明显全面好过上个月，且多项指标要优于其他房企。因近期万科集团领导督战，形成统筹优势，与数智化渠道之间加强合作，并且计划在未来的11-12月继续加大在全国的线上导流力度。在10月的数智化营销表现中，万科在数智建设方面的线上售
楼处数量、线上顾问数量、VR看房、AI讲房、日照功能环比上月都上涨30%-50%之间，数智服务方面的金牌顾问量环比上涨24.8%，数智管理方面的1分钟微聊回复率（≥40%）环比上涨66.6%。
龙湖在数智化建设和服务上有进一步发展。龙湖集团在国庆期间举行了主题为“龙湖黄金周，十一狂欢购”的活动，集团总部在全民营销方面发力较大，多个城市的项目业主可以通过龙湖U享家赚取佣金、物业费，成都龙湖10盘联动花式直播间送礼，从集团到区域公司数智化营销全面发力。因此在数智建设方面线上售楼处、线上顾问分别环比上涨27.0%、32.7%，VR看房、AI讲房和日照功能项目量环比都上涨20%-25%之间，数智服务方面的金牌顾问和AI评测量分别上涨29.7%、19.7%。
金地近半年内首次进入数智化营销月度榜前三强。金地在本月加大数智化营销力度，如华东举办“十一直播购房节”，覆盖了上海、南京、苏南、苏中、合肥等区域共22个项目的直播活动。因此在数智建设方面线上售楼处、线上顾问分别环比上涨36.0%、21.5%，VR看房、AI讲房和日照功能项目量环比都上涨25%-30%之间。在数智服务方面的金牌顾问和AI评测量分别上涨22.0%和30.8%。
5.2 本月排行榜说明
1) 排行榜评判逻辑
房地产企业数智化营销TOP10和TOP100排行榜主要从3大维度、7个方面的22个细项指标进行量化评分，3大维度分别是数智化建设、数智化服务和数智化管理。
ü 数智化建设：从数智化营销产品规模视角考量。这是企业数智化营销的工具搭建，从数智化平台、规模和应用来分析，具体考核线上售楼处、线上顾问数量等8个指标。
ü 数智化服务：从数智化营销服务视角考量。主要从数智化团队和保障角度来看，包含微聊客服务、金牌顾问等6个指标数据。
ü 数智化管理：从数智化营销应用效率和效果视角考量。主要从管理工具和管理成效角度来分析，具体包含产品合作率、到访率等8个指标数据。
1. 数据覆盖城市：北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、福州、武汉、长沙、郑州、重庆、西安、成都、昆明、沈阳、青岛、济南、长春、天津22个城市全域。
2. 数据覆盖房企：600余家房企。
3. 数据统计时间：节点性数据统计时间为10月27日，周期性数据统计时间为10月1日-10月27日。
4. 数据来源：58安居客房产研究院。
