报告摘要
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l 由安居客11月40城租赁价格指数环比变化来看，全国40城中仅6个城市租赁价格环比指数小幅上涨，中山环比持平，其他33城价格环比指数小幅下跌。34城本月环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间，受疫情影响，石家庄、西安乌鲁木齐等环比跌幅超过2%。
l 11月，各类户型挂牌价格表现趋弱。一室户型环比价格指数上涨城市达到7个，较上月有所减少。
l 本月全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比下跌10%，跌幅与上月持平，市场新增挂牌供应持续缩量。受多地疫情影响，租赁需求热度本月环比降幅达到15.8%，仅上海环比跌幅在5%以内。
l 四季度租赁市场活跃度下降，市场供应继续向低价位倾斜，而中高端供应持续小幅下降。但中低端需求呈现持续下降，而中高端需求表现相对更平稳。
01、租赁政策动态
重点政策解读
——央行、银保监会出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展
11月11日，央行、银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。其中，涉及住房租赁的政策包括三项：加大住房租赁金融支持力度；优化住房租赁信贷服务；拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
在融资渠道方面，政策支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营，鼓品商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
解读：本次涉及住房租赁的政策主要围绕融资端展开，一方面，由于新建租赁住房前期需要重资产投入，回收周期较长，多数企业资金压力较大。为全面推进租赁住房的健康发展，提供信用债、开发建设贷款和经营性贷款的多渠道支持，有利于加速行业的周转效率。另一方面，在保障性租赁住房成功发行REITs的基础上，未来有望看到优质租赁住房项目通过REITs实现资产的投融管退。
——上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》
11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》，《条例》将于2023年2月1日起施行。《上海市住房租赁条例》加大对个人“二房东”监管力度，要求其开立租金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。对从事住房租赁经营活动的“二房东”转租房屋达到规定数量，必须办理市场主体登记。《条例》进一步明确了住房出租要求，禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租，并设定规范租赁行为的条款，平衡租赁双方权利义务关系。
解读：《条例》将“房住不炒，租购并举“的政策方针及“职住平衡”的市场导向被写入法规。加强租客权益保障，关于实践中曾出现过的恶意驱赶租客的现象，做出了禁止性规定。对于租金价格制定干预机制，有利于租赁市场的平稳健康发展。同时，对房源信息发布的合规性进行了完善。此外，《条例》还从政策支持、行业自律、矛盾纠纷多元化解、资金监管、住房租赁信息化服务以及保障性租赁住房的建设供应和管理等多方面，对租赁行业存在或潜在的问题进行了完善。
——住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部发布《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》
住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部发布《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》，要求做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作。《通知》提出，年度发展保障性租赁住房情况重点围绕“确定发展目标，推进计划完成”“建立工作机制，落实支持政策”“严格监督管理”“取得工作成效”四个方面开展监测评价。
解读：根据住建部最新披露，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。其中，2022年全国以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。今年保租房加速落地，中央围绕四大方面开展监测评价，有利于确保保租房真正惠及新市民和新青年，以期在“十四五”期间解决房价偏高或上涨压力较大城市的住房问题。
——临沂：政府可直接购买市场存量房源用作人才租赁住房
11月22日，山东省临沂市沂水县印发《关于进一步促进沂水县房地产市场平稳健康发展的政策措施》)。《措施》提及，落实人才住房政策以及实施人才租赁住房以购代建。政府可直接面向商品房市场购买部分小户型存量房源，用作人才租赁住房，加快商品房库存去化，促进房企资金回笼。
解读：受到疫情和需求收缩的影响，各地楼市低迷，郑州、湖州、济南多城市相继出台国企平台收购存量房源用于租赁住房，临沂也尝试租购并举稳楼市的这一措施。由政府出资购买商品房既能够起到一定有效去库存、稳楼市的标志性意义。同时，也有利于充分调动发挥存量资源优势，加快保障性租赁住房的筹集和入市节奏。
租赁供应
金融动态
——建设银行：正式设立建信住房租赁基金
11月8日，建行宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立。建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元，其中，建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。
——华润有巢保障性租赁住房REIT正式获批
11月1日，华润置地官方发布消息，华润置地携手中信证券、华夏基金，以旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司作为发行人的华润有巢保障性租赁住房REIT已正式获批，有巢住房租赁作为原始权益人，将自持REIT34%的份额。此次获批REIT的底层资产是由有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目，即位于上海松江区的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目。截至2022年9月30日，两个项目出租率均达到94%。
02、全国40城租赁价格指数表现情况
安居客全国40城租赁价格指数
附注：
1. 城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。
2. 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。
根据安居客全国40城租赁价格指数显示，由于全国多地疫情的影响，11月多数城市租赁市场价格呈现回落态势。全国40城中仅6个城市租赁价格环比指数小幅上涨，中山环比持平，其他33个城市价格环比指数小幅下跌。整体来看，34个城市本月环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间，价格表现相对平稳。但价格波动情况较上月有所加剧，环比跌幅超过2%的城市有所增加，如石家庄、南京、西安及乌鲁木齐。
11月，一线城市中仅北京挂牌租赁价格环比呈上涨，上海、深圳和广州租赁价格环比指数均呈小幅下跌。由于疫情影响的差异，各城市挂牌量变化分化较大，北京、广州环比跌幅加大，分别达到19%、28%，而上海、深圳挂牌量跌幅较上月收窄。结合租赁挂牌供应情况分析，由于挂牌房源量的持续下降，在一定程度上对冲了需求的弱化，使得一线城市租赁价格表现相对较强。尤其，北京在上月价格小幅下跌后，本月环比回升。
二线城市中，成都本月环比价格指数表现较好。由于受到疫情影响，9月、10月市场价格表现低迷，本月价格指数环比回升2.7%。此外，长沙、兰州、郑州，中山等城市，价格表现相对平稳。多数二线城市环比跌幅在1%以内。由于本次疫情对中西部及华南城市的影响相对更大，如重庆、石家庄、乌鲁木齐、呼和浩特等，市场供需波动较大，但由于市场淡季挂牌回落，对冲了需求的下降，因此，对于租赁价格的影响有所弱化。
安居客全国40城租赁价格分类指数
根据11月安居客全国40城租赁价格分类指数显示，四季度供需持续走弱，本月三类户型挂牌价格表现趋弱。其中，一室户型的环比价格表现相对更好，环比价格指数上涨城市达到7个，趋势较上月进一步减少。同时，两室和三室户型环比价格指数较上月表现更弱。受本月疫情影响相对较小的部分城市，如三亚、成都、长沙等表现相对平稳，一室和两室户型的环比价格指数呈小幅上涨。
结合同比数据来看，部分租赁需求基本面相对较好的城市，一室和两室户型同比价格指数仍呈上涨，如北京、上海、成都、杭州及合肥等。对比去年同期，今年市场价格表现仍相对坚挺。整体而言，由于疫情的反复，叠加四季度整体租赁需求的弱化，市场活跃度持续走低，多数城市各类户型需求价格呈现差异性回落。尤其，对于中西部城市的三室及以上大户型价格影响更显著。
03、全国40城租赁供需表现情况
11月全国40城租赁新增挂牌供应情况
11月，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比下跌10%，跌幅与上月持平，市场新增挂牌供应持续缩量，供应表现较去年同期更弱。本月多城市受到疫情的冲击，仅6个城市新增挂牌供应环比上升，郑州、青岛和杭州三城新增供应与上月持平。此外，31个城市新增供应环比下滑。受疫情影响较为严重城市，如重庆、兰州、呼和浩特挂牌供应环比降幅超50%。
从具体城市表现来看：
一线城市本月新增租赁供应环比仍维持下降态势。广州、北京由于持续受疫情影响，租赁市场供应活动受到相当程度的干扰，新增挂牌降幅较大，分别达到28%、19%。上海、深圳本月供应环比跌幅为7%、8%，虽然挂牌供应持续缩量，但跌幅呈持续收窄。
二线城市中，合肥、宁波、沈阳、三亚、长沙及无锡新增供应环比小幅上涨。一方面，由于受近期疫情扰动较小；另一方面，部分城市租赁需求的内生性较强，市场整体波动幅度相对较小。三亚则由于前期在疫情影响下基数较低，且临近冬季度假旺季，市场活跃度逐步恢复。结合其他城市供应表现来看，受到疫情辐射影响的东莞、福州、太原等挂牌环比跌幅较显著，而南京、海口、苏州、成都等租赁市场受到外部因素扰动较小，挂牌环比表现相对平稳。
从11月新增挂牌的区域结构分布来看，由于疫情的影响，各区间间供应分化加剧。华东地区相对稳定，新增挂牌占比上升3%，占比达到50%。而华北东北和中西部本月占比均小幅下降，分别达到1.8%、1%。华南区域本月占比基本与上月持平。
11月全国40城租赁市场需求热度情况
11月，由于步入年末租赁淡季需求转弱，叠加国内多地疫情的影响，全国40城租赁需求热度下降显著，本月环比降幅达到15.8%。本月，40城租赁需求热度全线下降，仅上海环比跌幅在5%以内。其中，部分城市受疫情影响较大，如广州、重庆、石家庄、兰州等城市需求热度环比降幅较大。
一线城市中，本月仅上海需求热度表现相对较好，环比小幅下降3.1%。北京步入四季度以来，租赁需求热度持续转弱。受到疫情的一定影响，本月环比下降14.2%。同时，临近年末淡季，深圳租赁需求热度环比持续下跌，环比下降13.6%。广州由于疫情的持续影响，租赁需求受扰动影响较大，环比降幅达到28.5%。
二线城市中，合肥、宁波、苏州及三亚等城市需求热度波动相对较小，跌幅在10%以内。28个城市需求热度环比降幅在10%~20%区间。本月由于外部疫情因素的扰动较大，多数城市需求表现一致性较高。
整体来看，一方面，各城市社会活动受疫情影响差异较大，导致租赁市场需求的差异拉大。另一方面，由于年末租赁淡季，市场受就业环境、外来人口流动减弱的影响较大。同时，叠加各城市产业结构的差异，导致租赁市场需求波动分化加剧。
从11月各区域租赁需求结构分布来看，整体需求分布较上月有小幅变化。华东地区租赁需求占比达到32.1%，本月占比较上月回升，环比上升1.8%。华北东北和华南区域市场需求环比均下降0.2%。此外，中西部区域需求占比下降1.3%。对比区域需求分布来看，市场需求受城市疫情影响显著。一方面，华东地区受疫情影响相对较小，尤其上海的需求热度相对稳定。因此，华东地区占比上升显著。另一方面，本次疫情对中西部城市影响显著，如重庆、兰州、西安等，对租赁需求的抑制作用显著。
11月全国40城租赁供需结构情况
(1) 11月40城租赁价格供需分布变化
从11月40城租赁供应价格分布来看，市场整体的价格分布结构基本与上月持平，各价位占比波动幅度在0.2%以内。整体来看，2000元/月/套以下房源供应占比继续上升，本月小幅上升0.5%，2001~2500元/月/套占比下降0.2%，2500元/月/套以下房源供应占比达到59.2%，仍为市场主力供应区间。2500~2500元/月/套占比较上月持平。此外，5001~15000元/月/套占比下降0.5%，该区间供应占比约13.2%。市场供应继续向低价位倾斜，而中高端供应持续小幅下降。
结合11月租赁价格需求分布来看，价格需求的趋势与市场供应趋势相反。由于整体租赁需求的下降，导致各价格段的需求活跃度均有所下降。但1500元/月/套以下房源需求占比下降0.8%，而其他价格房源占比多小幅上升0.1%。由此可见，疫情叠加年末招工需求的减少，导致市场中低端需求下降更显著，而中高端需求相对更稳定。
结合市场供需环比数据来看，供应方面，501~2000元/月/套以及3001~5000元/月/套价格区间环比跌幅相对较小，均在5%以内。此外，20000元/月/套以上供应环比跌幅也较小。7001~8000元/月/套供应环比跌幅超过10%。需求方面，各类租赁需求环比仍呈下降态势。其中，500元/月/套以下需求环比下降超过20%，501~8000元/月/套区间各价格环比均下降超10%。对比上月来看，本月跌幅超过10%的价格区间有所扩大。这一现象反应了相对稳定的中坚白领群体需求也有弱化。
(2) 11月40城租赁户型供需分布变化
11月，40城租赁户型供需结构分布相对稳定，基本与上月持平。一室和两室仍是市场主力供需户型，供应占比达到60.4%，需求占比达72.5%。同时，供应方面一室和两室占比上升了0.4%，而对应的需求占比与上月持平。四室以上大户型的供需占比小幅上升，尤其需求占比上升0.2%。从供需均衡来看，一室户型的供需健康度相对较好。
结合户型供需环比变化来看，本月各类户型的供需仍呈现环比下降。供应方面跌幅有所收窄，一室和两室的跌幅在5%左右。由于本月各地疫情的影响的扩大，导致各类需求的环比跌幅基本与上月持平，环比下降仍超过10%。
