【独家】58安居客房产研究院:2022年全国土地市场年报

时间:2023-01-17 13:59:23       来源:199IT

01、全国土地市场全年情况


(相关资料图)

1.连续两年下滑,一线城市2022年土地出让收缩明显

2022年在继续推行集中供地的制度下,全国共出让地块74883宗,合计规划建面402308万平米,分别同比下滑6%和7%。从涉宅地块看,下滑幅度则更为明显,2022年共成功出让地块18666宗,合计规划建面120963万平米,分别同比下滑22%和32%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,全国土地出让总量已连续两年下滑,今年下滑幅度只有去年的一半。房地产行业进入存量时代,土地供应量随之减少,倒逼土地财政转型。

数据显示,一线城市在2022年成交土地宗数下滑幅度领跑全国,达23%,二线和三四线城市分别为14%和4%。从涉宅用地看,一线城市2022年下滑幅度达36%,但在2021年二线及三四线城市下滑的情况下,其供地呈现同比正增长。一线城市土地2022年供应收缩明显,主要是由于房地产逆周期下,房企尤其是民企的资金回笼压力和筹措压力巨大,对于高地价的一线城市减少布局,热点二线城市依旧存在较大机会,而三四线城市尽管2022年供地下滑幅度最小,但其在2021年已有大幅下滑,在下行周期下面临较大风险。

从成交结构上看,涉宅用地从2021年开始出现明显成交量下滑态势,2022年占比30%,较上一年少10个百分点,但由于地价的小幅增长原因,导致在出让金额上下滑幅度并没有总量上下滑明显。

2.溢价率仅为3.36%,跌至历史新低

2022年全国土地成交平均楼面地价为1383元/平米,较上一年大幅下滑18%,与2018年持平,溢价率也跌至历史最低。从涉宅地块看,楼面地价出现小幅上扬至3462元/平米,但溢价水平同样呈现下滑,数据显示,2022年全国涉宅地块成交溢价率仅为3.36%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,2022年以来,参与集中供地的22城成交的地块中,有90%的地块都采用了“限地价”的方式,折算成溢价率普遍要求在15%以下,甚至还有2成左右的地块,溢价要求在10%以内,这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时,2022年下半年以来房企资金需要用于保交楼,因此在拿地支出上比较谨慎。出现溢价率小幅反弹主要是源于部分城市推出优质地块,引起房企竞价,但大部分城市依旧呈现国企、地方平台托底拿地的状态。

3.全国宅地收金4.19万亿,上海位居第一

从全国土地出让金走势看,和出让总量趋势相同,在2020年达顶峰后连续两年下滑,2022年全国共斩获土地出让金54919.90亿元,同比下滑24%,而涉宅地块由于供地下滑更为严重,因此土地收金方面下滑幅度也更甚,全年收金41877.03亿元,同比下滑31%。上海、杭州、北京在2022年的土地出让金城市榜单中分列前三位,其中上海以2839.50亿元远超第二位杭州900亿元,稳居榜首。

4.宅地流拍率达18%,今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态

2022年,全国涉宅地块流拍4006幅,较2021年有32%的回落,流拍率为18%,相比流拍地块数量绝对值,流拍率回落并不明显,仅为2021年下滑2个百分点,侧面反映了2022年土地市场的冷清程度愈演愈烈。

数据显示,2022年一线、二线、三四线城市的宅地流拍率分别为10.53%、16.38%、18.53%,呈线性增长。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,在经济下行周期下,高流拍率成为常态,2022年在央、国企、地方平台大力托举及部分地块提前中止出让的情况下,流拍率维持稳定水平。但在中央9月提出“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”后,之前不进行实质开发,通过拍卖这种“左手倒右手“的行为注水地方财政的操作被管控,导致很多原先可以依靠地方平台托底的,经济水平和发展程度较弱的城市出现了流拍地块增多的现象,今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态。

02、集中供地情况

1.集中供地制度已不合时宜,2023年有望调整

纵览2021年至今的试点22城集中供地情况,各批次总体呈现逐次成交量下滑的情况。今年集中供地出让由去年的三批次演变为四批次、五批次,甚至六批次,且第四批后总体供应规模下降。而尽管如此,今年整体的集中供地总量仅为1564宗,合计14980.28万平米,分别同比下滑31%和42%。从出让金情况看,试点22城今年集中供地合计收金17960亿元,同比下滑23%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,2022年各地政府推地呈现“少量多批”的特征,但从总量上看,并没有出现增加,一是由于企业将精力放在冲销售业绩和保交付上,另一方面,市场信心依旧不足,政府通过少量多批推地,能缓解企业竞标压力,使企业资金更加灵活,降低了短期内的资金压力。

2022年南昌成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。事实上,部分城市尽管没有明确提出退出集中供地,但实际上已经对全年集中供地的批次进行了适当调整,不再严格执行“全年三次”。58安居客房产研究院统计数据显示,至少南京、无锡、苏州、武汉已在2022年完成了第五或六批次的供地,另有北京和杭州的第五批次集中供地将在2023年2月完成,而几乎9成城市的供地批次达四次以上。而长春和沈阳则另辟蹊径,在完成第二次供地后就“收官”,全年供地完成率分别仅10%和31%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,集中供地制度在新的市场周期下已不合时宜。当前土地市场持续低迷,尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市,在集中供地的制度下,房企的资金筹措压力倍增。尽管金融条线已在给房企最大限度的松绑,但是市场喘息和复苏依旧需要半年到一年的时间。在明确了房地产依旧是支柱产业后,预计2023年集中供地政策会有阶段性调整,主要倾向于“一城一策”,给与地方更多的自由空间。

2.全年仅5个城市溢价率高于5%

从2021年以来的各批次集中供地成交的楼面地价看,呈现先扬后抑的态势,从全年情况看,2022年试点22城集中供地成交地块的平均楼面地价为11989元/平米,同比上年上扬达32%。

从溢价率看,除2021年第一批呈现接近15%的溢价水平外,其余批次溢价率都贴近底价成交,尤其是2022年第五、六批次的平均溢价水平近1.26%。从各个城市看,2022年集中供地,溢价水平高于5%的仅5个城市,分别是深圳9.14%、合肥8.5%、杭州5.88%、宁波5.83%、北京5.68%。

3.上海、无锡实现连续两年集中供地“零流拍”

从2021年以来的各批次集中供地的流拍地块和流拍率看,同样呈现先扬后抑的态势,从全年情况看,2022年试点22城集中供地流拍地块100宗,同比下滑58%;2022年集中供地流拍率6%,较上一年下降3个百分点。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,从2021年第二批次开始出现了流拍率高企的情况,2022年各地政府采取了有力措施,如提前预申请制度,或者将大宗地块分割成小幅地块出让,以及根据市场反馈情况及时下架可能“无人问津”的地块,对抑制流拍率高企起到的有效作用。

从具体城市看,长春以20%的流拍率居榜首,而22个城市中有8个城市2022年集中供地流拍率较2021年呈现上扬,10个城市下降,4个城市持平。同时,2022年有6个城市实现了“零流拍”,分别为宁波、重庆、苏州、沈阳、上海、无锡,其中上海和无锡实现了连续两年集中供地“零流拍”。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,上海新房市场表现出的韧性,强化房企继续在上海拿地的信心,同时也提升了对环沪城市的土地市场的信心。

4.地方平台拿地频次逐渐走高,托底意图明显

纵观2021年各批次集中供地情况看,民企拿地量占比呈现逐批次减少,而地方平台则相反呈现逐批次拿地占比增加。58安居客房产研究院统计数据显示,2022年以来各批次集中供地,从拿地数量看,地方平台拿地占比从20%增长至44%,从拿地金额看,占比则从16%增长到41%,占比增长的幅度更大。而从纯央企和国企的拿地占比看,字2021年第二批次起,占比并没有明显的变化。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,通过对不同企业类型房企拿地的溢价率对比,发现地方平台类企业的拿地溢价率持续保持在最低位,基本为底价成交,说明地方平台拿地依旧以托底目的为主。而央企和民企相对来说,拿地的溢价率较高,央企得益于雄厚的资金实力,而民企在逆周期下资金压力相对较大,仅一些城市龙头民企在发力。

从具体城市看,沈阳在2022年集中供地中,地方平台拿地占比达64%,居各城市之首;从金额上看,则占到全年集中供地拿地总金额的72%。武汉、福州、济南的相应占比也达53%、50%、47%。与此同时,北上广深四个一线城市今年集中供地也有地方平台类企业参与,从拿地金额上看,也出现分化,其中,北京地方平台拿地金额仅占6%,上海占13%,广州占20%,深圳占29%。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,一线及部分热点二线城市土地市场由于市场潜力相对较大,产业和经济发展依旧被看好,因此参与布局的拿地主体较为多样化,这类城市对于地方平台托底的需求并不强烈。

03、城市榜单

关键词: 一线城市 土地市场 溢价水平