3月，重点40城中32个城市房产经纪行业景气度继续上行，其中昆明受二手房市场活跃影响，房产经纪行业景气度最高，四个一线城市景气度略降。武汉、佛山房地产市场量价齐升，带动行业景气度明显提升，紧随昆明之后。三亚新房和二手房热度回落明显，合肥新房市场热度降温，渠道业务占比大幅降低，常州二手房市场降温，使得三个城市行业景气度下滑。
行业背景：两会定调，稳字当头
3月5日，两会召开，政府工作报告指出，今年房地产行业的工作方向是要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。强调了行业的平稳发展，从供给端的房企和需求端的居民两方面都做了部署。
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住建部部长倪虹表示，对2023年房地产市场企稳回升充满信心，同时强调，期望中企稳回升有4个原则，即坚持“房住不炒”、大力支持刚性和改善性需求、防止市场大起大落、促进行业高质量发展。
住建部部长倪虹也指出，2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫：一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生。稳支柱是要稳定住房和城乡建设领域的建筑业和房地产业两个支柱；防风险一是要防城镇老化的风险，另一类是防范化解房地产“灰犀牛”风险；惠民生是牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标。
整体来看，房地产政策的核心诉求是“稳”，无论是防范化解风险、加强住房保障体系建设还是惠民生的主旨，出发点和落脚点都是促进行业平稳健康发展。政策引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。
各地政策中，限制性政策的放松、带押过户、公积金放宽等政策仍以支持住房需求的释放为主要类型，主要目的是降低购房门槛，简化交易流程，减少交易的显性和隐性成本，刺激需求。
一、经纪公司：扩充规模的速度放缓
3月，延续2月招工热度，40个重点城市经纪门店和经纪人数全面增加，房产经纪行业综合开工指数仍在提升。一方面，作为传统的招聘季节，房产中介进入常规招聘期。同时随着毕业季的来临，不少头部公司开放了应届生招聘计划，带动人才流入行业。另一方面，受2月房地产市场回暖影响，40城中多数城市新房新增供应环比提升，二手房挂牌量也上涨，购房者积极入市，也增强了经纪公司、门店经营者的从业信心，中介从业者短期预期提升，推动行业流入人员增加。
从线上作业的情况来看，40个重点城市线上作业门店平均增加超过5%，线上作业经纪人平均增加超过17%，二者增幅均较2月份有所回落，也显示经纪公司扩规模的步伐开始放缓，对于市场的预期逐渐趋于平稳。
二、新房：热度普降，经纪业务随之降温
经过2月份需求热度的集中释放，40个重点城市新房找房热度在3月份全部回落，从3%到31%不等，平均降低约22%。其中31个城市新房热度环比减少幅度超过20%，三亚、兰州、乌鲁木齐热度降幅最多，约为30%。上海新房热度表现最佳，环比约降3%，在40个重点城市中表现最好。除上海外，宁波、深圳、福州、成都、杭州等城市新房降幅在20%以内。
成都、杭州等属于前期热点城市，受益于需求量大，市场仍能保持一定温度；长沙、武汉、西安等城市虽然热度回落比较明显，但对比来看总热度量仍40城中处于高位。三亚、呼和浩特、中山、大连等城市热度前期大涨，除部分城市的季节性因素外，需求也可能集中释放，比如呼市住建局数据显示，2、3两个月新房成交套数同比大增均超过200%。
此外，基于58安居客研究院统计，3月份虽然三房关注度占比仍是最高，但各梯队城市对于4房及以上户型的关注热度明显提升，其中一线城市200㎡以上产品热度上升最多，二线城市120-200㎡和200㎡以上产品热度占比提升相似，这都显示不同层次的改善型需求逐步释放，刚需和改善需求相继释放，后续若增量需求补充不足，市场热度或将逐步趋于平静，新房经纪的经营业务的热度也将随之降温。
3月份，12城新房项目开通渠道的比例有所上升，15城市渠道比例保持不变，13城渠道比例下降。部分城市受前期热度高涨影响，项目渠道依赖比例有所下降，如上海、广州、合肥等城市；但是也有城市随着供应量的增加，渠道比例也有所增加。整体来看，重点40城新房市场开渠比例略降，新房经纪业务经营进入平稳期。
三、二手房：城市逐渐出现分化
3月份40个重点城市二手房看房热度出现分化，据58安居客研究院统计，23个城市二手房看房热度延续2月上升趋势，17个城市热度环比下降。就涨幅来看，本月热度上涨的23个城市热度涨幅明显回落，从二月超过30%的平均涨幅减少到约10%的涨幅。其中，南昌、佛山、青岛三个城市涨幅最高，环比超过20%。
具体来看会发现，南昌、青岛等城市主要是由于二手房新增挂牌量环比涨幅显著，带来部分新增热度，这类热度并不能说明市场持续向好，对应的可能是房东的置换需求或借势套现需求，反映居民对于中长期复苏的预期还不够稳固、不够一致。相对的，佛山3月二手房市场延续2月热度，置业需求持续释放，带动成交量环比实现约65%的上涨，这种基于市场需求的热度上涨是比较健康合理的。
40个重点城市中，合肥受挂牌量大、成交积极性不高影响，二手房在架时长有所延长。另外39个城市在架时长均缩短，究其原因，一是各城市新增房源量环比增加，拉低平均在架时长；二是不少城市二手房成交延续二月上涨趋势，缩短在架时间。
比如在架时长缩短最多的无锡在年后楼市回升中，市场回暖信号也比较明显，2、3月份二手房成交环比均实现大比例上涨。一方面2月份首套房房贷利率调整至3.8%起，市场反应积极，带动需求热度提升，成交周期缩短。另一方面3月19日，无锡市房地产调控领导小组办公室发布“锡十条”，涉及放松部分人群、部分地区的限购政策、降低首套房贷利率、优化预售资金提取等具体内容，从供需两端继续支持房地产市场发展，对城市房地产市场具有更加积极的作用。对于当前仍存在一定回升压力的房地产市场而言，无锡新政的出台，有助于提升购房者信心，加速住房需求释放，持续促进住房消费。
目前，多数城市二手房市场挂牌量大增，或将逐渐形成供过于求的局面，若是二手房挂牌量增加、需求不足带来热度虚高，将不利于经纪业务的开展。只有供需两旺，结合成交周期周期缩短，才能反映市场处于成交活跃状态，利好经纪业务的发展。
四、典型城市分析
1. 一线城市：3月景气度全部下滑
一线城市3月经纪行业景气度回落明显，主要由于新房和二手房市场热度环比较大比例的下降。上海在四个城市中表现相对较好。
新房方面，3月上海商品住宅市场供应节奏恢复，供应面积环比大增，整体新房热度有所降温，但仍保持前期高位。但受渠道比降低影响，新房经纪业务景气度有所下滑。
上海房地产市场由二手房占据主导地位，但是新房的供应会直接影响二手房市场。由于上海新房实行房地联动价，推盘价格多于二手房价格形成倒挂，这造成了新房打新受追捧，不少房东选择出售二手房去打新，新房的上市也会影响二手房市场热度。
比较而言，上海的二手房热度降幅明显，尽管3月份上海二手房成交量突破2万套，但是受网签滞后影响，更多反映2月份的市场热度。从访问量来看，本月二手房找房热度环比降幅超过30%。2月份的行情带动了短期成交量的上涨，也带动了房东的挂牌热情，随着需求的快速释放，性价比高的“笋盘”逐渐减少，部分房东预期提升，出现跳价行为，由此又引发购房者观望，导致二手房挂牌量虽在上升，热度却明显下行，二手经纪业务开展的活跃度也明显降低。
除上海外，新房热度指数从高到低依次是深圳＞北京＞广州。三个城市新房供应量增量比均大于上海，深圳经历了1-2月的低谷后，3月新房市场成交有所好转，随着改善盘的入市，中高端购买力开始逐步释放，为楼市保留了一部分热度。北京和广州由于外围供应较多，大部分新盘流量下降明显，总体看房热度环比分别下降约20%。另外，由于2月热度高涨，部分楼盘收回折扣和优惠，也在一定程度上影响了3月的市场热度。
其他三城二手房热度指数从高到低依次为广州＞深圳＞北京。三个城市二手房挂牌量均呈上涨趋势。3月份各城市客户和业主双方仍然抱有一定的入市意愿，但随着前期积压需求的快速释放，部分改善和学区房的需求也已经析出，市场需要一定时间培育新增需求，修复势头或将在4月放缓。尤其是因为前期热度较高，房东短期议价意愿不强，议价空间也不大，不少购房者持观望态度，市场后续或将进入博弈阶段。
总体来看，虽然楼市出现积极变化，但3月份市场修复速度较2月有所放缓，一线城市无论是新房经纪业务，还是二手房经纪业务，开展的热度都有所降低。
2. 昆明：二手房经纪业务景气度提升
昆明经纪行业景气度的提升主要表现为经纪门店和经纪人的增长，二手房市场热度的提升。昆明目前已有多家银行可办理“带押过户”业务，一定程度上保证了二手房业务便利度。
3月受新房市场整体热度下降影响，昆明新房经纪业务景气度不高。主要是前期房企暴雷，新房尤其是期房消费的信心受挫，更多购房者追求置业安全转向二手房，这在客观上为二手房价格的稳定和环比上升带来了支撑，买卖双方入市意愿增强，进一步提升了二手房市场的热度和二手经纪业务的景气的。另一方面，由于面临开学季，目前市场购买二手房的主力是教育需求，具有季节性特点，后续若新增需求未形成，则市场“阳春”的趋势将不具备长期持续性，经纪业务的持续复苏也将面临考验。
3. 常州：二手房市场拖累经纪行业景气度
3月常州房地产市场受市场热度稳步回升、前期整体基数高等多方因素影响，新房、二手房热度出现大幅下跌，尤其是二手房热度腰斩，市场整体热度有待继续观察。同时，根据常州住房一体化平台数据，3月，常州新房、二手房的成交环比增幅有所收窄，直接影响房产中介的作业状况。
小结：
3月仍处于需求持续释放期，这一结果主要归结于四方面原因：其一，疫情防控调整后，前期积压需求的集中释放；其二是各地楼市刺激政策集中发力，限购限售有所松绑，购房门槛降低，激发了居民的购房意愿；其三是部分城市经过较长时间的调整后呈现的周期性复苏；其四是部分城市项目以价换量，房东主动降价等方式刺激成交。值得关注的是伴随着积压需求的大规模释放，部分城市市场活跃度边际已有所转弱，新房和二手房的访问量均出现结构性下滑，购房需求已显现阶段性瓶颈。
较之上月40个重点城市经纪行业景气度全面上扬，本月各城市新房经纪业务景气度下滑较为普遍。其中32个重点城市行业景气度上扬，主要受二手房市场热度提升，成交活跃影响。这也说明行业整体的复苏动能也有所减弱，市场复苏还不具备普遍性。城市之间呈现分化格局，城市的新房市场和二手房市场也出现不一致的表现。其中一线城市和部分需求旺盛的二三线城市出现量价齐升的态势，单大多数城市并未延续这一趋势。后市如何表现，还要继续看需求能否持续。
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