本月观点
4月，监测65城共成交宅地123宗，环比、同比分别下滑18%和47%，成交规划建面1229.93万平米，环比、同比分别下探9%和42%。3月份以来重点一二线城市都开启了土拍序幕，部分城市，如合肥、杭州在5月份即将分别进入今年的第三、第四批次拍地，而点状升温并没有带动全国土地交易规模的上涨。
(资料图)
4月，监测65城平均宅地楼面地价达12456元/平米，环比、同比分别上扬50%和23%，为去年3月份以来的新高。4月宅地溢价率继续坚挺达7.81%，为2021年8月以来新高。从多家房企对去年的业绩发布会上对今年投拓计划来看，多数房企在投资方面态度谨慎，聚焦核心城市，核心区域，能够确保周转率和利润率。
4月原先集中供地试点的22城中有13城进行了地块出让，相较而言，杭州的步伐较快，在今年已完成三批次集中供地。上海、广州、合肥、杭州土拍热度较高，核心区域的优质地块更是受到房企追捧，地方平台托底的现象显著降低。
一、全国土地市场本月情况
1、供求走势——点状升温未带动全国宅地成交规模的提升
2023年4月全国各类土地供求量较今年3月份有所回落，和去年同期相比也略有逊色。
58安居客研究院数据显示，2023年3月全国重点监测65城合计公示地块735宗，合计规划建面6188.62万平米，分别环比回落14%和16%，从同比去年同期情况看，则下滑3%和8%；从实际出让情况看，4月成交575宗，合计规划建面4784.6万平米，较上月分别回落3%和19%，从同比情况看，则分别下滑14%和18%。
但宅地市场4月公示地块210宗，仅环比微跌1%，同比则上扬9%，但成交方面依旧不及3月份和去年同期，数据显示，4月重点监测65城共成交宅地123宗，环比、同比分别下滑18%和47%，成交规划建面1229.93万平米，环比、同比分别下探9%和42%。
58安居客研究院分析师许之静指出，3月份以来重点一二线城市都开启了土拍序幕，部分城市，如合肥、杭州在5月份即将分别进入今年的第三、第四批次拍地，而点状升温并没有带动全国土地交易规模的上涨。通过对今年部分重点城市供地计划的研究，发现宅地供应量呈较大幅度逐年下滑，2023年同比大降21%，宅地供应占比也从2021年的23%下滑至今年的17%。宅地供地规模跳水的主要原因在于：2022年受疫情等多重因素影响，多城未完成原定的供地计划，且市场去化不理想，多城存量高企，通过调整住宅用地投放规模，减少推地，可以从供给侧恢复市场活力，利于行业长期稳定发展。因此，今年宅地出让规模总体将呈现下滑趋势将是不争的事实，土地市场将进一步分化。
2、价格及溢价率——受上海、广州集中土拍影响楼板价上扬
4月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价3702元/平米，环比上扬59%，同比下滑10%。全国土地成交楼面地价的环比大幅上扬主要是受4月份上海、广州集中土拍的影响。
4月监测65城平均宅地楼面地价达12456元/平米，环比、同比分别上扬50%和23%，为去年3月份以来的新高。从溢价水平看，近四个月溢价率直线向上拉升，3月达7.75%，4月继续坚挺达7.81%，为2021年8月以来新高。
58安居客研究院分析师许之静指出，尽管平均溢价水平有所提升，但城市之间分化依旧严重，热门城市多幅地块触顶成交，众多房企争抢现象频现，而非重点或土拍市场长期以来都不温不火的城市，国企或者地方平台拿地依旧是主流。从多家房企对去年的业绩发布会上对今年投拓计划来看，多数房企在投资方面态度谨慎，聚焦核心城市，核心区域，能够确保周转率和利润率。
3、城市土地出让金成交排行——上海、广州、杭州、合肥四城本月宅地成交破百亿
从4月全国城市各类出让金榜单看，受宅地市场拉动，上海、广州、杭州、合肥四城市，土地市场收金均超百亿元。其中上海合计出让各类地块35宗，出让金额达542.90亿元居首。
从榜单上看，长三角城市占据众多席位。据58安居客研究院数据显示，4月长三角城市涉宅地块成交共87幅，合计收金894亿元，占全国近一半的份额。
4、宅地流拍率走势——二三线远郊区成流拍重灾区
4月，全国重点65城宅地流拍12幅，流拍率降至8.89%，较上个月略有增加。从4月流拍土地的所在城市看，涉及保定、太原、南宁、威海、合肥5个城市。其中，保定、太原、南宁的流拍率达100%。
58安居客研究院分析师许之静指出，虽然今年以来土地流拍率较去年明显下滑，但二三线远郊区县流拍依然严重，远郊、县市成为流拍“重灾区”，土地市场冷热不均的局势将延续。
二、集中供地情况
1、本月集中供地数据一览——上海、广州、合肥、杭州土拍热度较高
3月份以来来，已有多个城市举行了土地拍卖，成功出让多宗住宅用地。从4月的成交情况看，原先集中供地试点的22城中有13城进行了地块出让，相较而言，杭州的步伐较快，在今年已完成三批次集中供地。
本月，上海、广州、合肥、杭州土拍热度较高。
上海第一批次集中供地完成了全部19宗地块的出让，总成交额519亿元，平均成交楼面价26090元/平方米，平均溢价率7.3%。其中，有4宗地块底价成交，15宗地进入一次性报价，14宗地由央企和地方国企竞得，同时还出现50家房企抢一宗地的情况；而杭州12宗地仅50分钟就完成出让，其此次11宗地块中有9幅地块都被民企夺得。
城市之间的冷热不均明显，核心区域的优质地块更是受到房企追捧。
广州挂牌出让的番禺区汉溪大道北侧两幅地块，受到外界关注，被“华润+长隆”联合体、保利、华发、招商等众多房企争抢数十轮，价格触顶后进入摇号，最终被“华润+长隆”联合体拿下，溢价率为15%，旁边的两个商业地块也被该联合体收入囊中。
4月，集中供地22城中，有7个城市公示地块，合计推出89宗，都将在5月份进行出让，另加上4月份之前公示的地块，22城5月预计宅地出让数量达到143宗，超过4月份。
实际上，集中供地已经“名存实亡”，从今年以来各地的供地节奏看，多数城市已经呈现分散化，如自今年3月22日算起，成都已经举行了5场土拍，合计出让17块涉宅用地， 杭州4月已经发布第四批次供地地块，平均一月一次。同时，从土拍规则上看，部分城市出现了收紧态势，如北京发布丰台区2宗地块出让公告的补充公告，明确同一集团成员企业不得参拍同一地块。而某些三四线城市一再放宽土拍门槛，如福清首场土拍发补充公告“没有地产开发资质也能竞买”。
2、拿地企业分析——地方平台托底现象明显减少，杭州民企拿地超8成
4月参与集中土拍的83宗涉宅宅地，拿地企业结构和上个月保持一致，央国企已失去主力地位，民企拿地比重近50%，地方平台托底的情况明显减少，连续两个月在7-8%之间。
本月民企拿地比重较高的城市有杭州、成都、长沙，济南、重庆，其中杭州出让的11宗涉宅地块中有9宗地块被民企包揽，地块平均报名房企数量在10家左右。相较于2022年，民营房企的拿地积极性有所复苏。
58安居客研究院分析师许之静认为，民企拿地积极性上升明显，说明部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏，同时有可观的利润空间，地块总价可控，以及对城市今后发展潜力的预判仍然是房企判断是否入市的标准。
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